《较高院商品房生意合同法令注释》全文解读

为正确、及时审理商品房生意合同胶葛案件，按照《中华国民共和国民法公例中华国民共和国合同法中华国民共和国城市房地产解决法中华国民共和国保证法》等功令，连络民事审讯实践，拟定本注释。

为正确、及时审理商品房生意合同胶葛案件，按照《中华国民共和国民法公例中华国民共和国合同法中华国民共和国城市房地产解决法中华国民共和国保证法》等功令，连络民事审讯实践，拟定本注释。

【释义】本条说清晰明了此法令注释的功令按照，我们可以看到按照的都是全国人大拟定的功令性尺度文件，没有一部是行政机构拟定的律例或者规定，这说明此注释的制对部门行政机构拟定的律例及规定的不变性其实不认同，为了保证此注释的合法性，只引用了相对来说级别比拟高的功令。

此外，自己在此做一点常识性注释，按照《立法法商品房出售解决方式国民法院组织法》第三十三条的规定：“较高国民法院对于在审讯过程中间若何具体应用功令、法令的成绩，进行注释”，因为现在的胶葛多是由国民法院审理，所以能够这个法令注释要比其他文件加倍有效。

第1条 本注释所称的商品房生意合同，是指房地产开发企业（统称为出卖人）将还没有建成或者已落成的房屋向社会出售并转移房屋所有权于买受人，买受人付出价款的合同。

【释义】本条对商品房生意合同的概念进行了界说，“商品房”梗概只要在中国才有，它的动作房屋的一种，是相对“公房”和“二手房”来说；不光如斯，我们还给它付与了新的实质，即是那些还没有落成不具备使用功能的房屋。

此条注释让人看起来还有点思虑：什么“还没有建成”？什么叫“已落成”？为了防止歧义，我觉得还是“未落成”和“已落成”动作分界点比拟好？

第2条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，该当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】中国的预售轨制由来已久，现在由94年《城市房地产解决法城市商品房预售解决方式》两个尺度性文件进行调整，但是两个文件总合只要17条，假如取消频频和无用的实质，则仅13条1100字，可谓大道至简。

高法的这项注释是一种明明的功利思惟前三句认定预售许可轨制的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。

对于消费者来说，假如想使用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点步履，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证地盘使用权证房屋所有权证》来说，其取得的成本比拟低。

第三条 商品房的出售AD和宣传资料为要约约请，但是出卖人就商品房开发规划规模内的房屋及举措措施所作的说明和承诺具体一定，并对商品房生意合同的签订和房屋价钱的一定有严重作用的，该当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房生意合同，亦该当视为合同实质，当事人违反的，该当承担违约责任。

【释义】原本《合同法》第十五条已经规定了AD实质可以动作要约或者要约约请，假如动作要约的话，其实质该当动作合同实质实现，否则将承担违约责任。

但是建设部《商品房出售解决方式》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介管事机构公布的商品房出售AD和宣传资料所明示的事项，当事人该当在商品房生意合同中商定。”这一条看起来是珍爱了消费者，但实际上它的潜台词是说：“假如AD不写入合同，那么AD就不做为合同的一部门，开发商就不需要就AD实质承担责任”。

幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员如许写，否则全球都邑嘲笑中国功令人的弱智；更幸运的是，法官们的良知在他们拟定法令注释的时刻驱使他们力求恢复法理的内情，虽然只是恢复了“商品房开发规划规模内的房屋及举措措施所作的说明和承诺具体一定”这一部门，但已经是重大的前进了，我们要向法官们致敬。

停顿这一条较后直接改成“AD和宣传资料该当做为房地产合同的要约”，因为太长的定语使消费者难以理解，并且还会给讹诈者以脱节的机缘。

第四条 出卖人经过认购、订购、预订等编制向买受人收受定金动作签订商品房生意合同保证的，假如因当事人一方原因未能签订商品房生意合同，该当依照功令对于定金的规定措置；因不成归责于当事人两边的事由，招致商品房生意合同未能签订的，出卖人该当将定金返还买受人。

【释义】定金合同是中国房地工业的一个特有现象，签订了定金合同即是给消费者的脖子上上了一个小套，而收取了定金则将这个小套紧了紧，不退定金即是把这个小套拉了拉使消费者不克不及不垂头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购房。

这一条原本是想说，即使签订了定金合同，假如没有签勘误式的商品房生意合同，那么开发商该当退还定金，但是又感觉如许写好象太对不起开发商的良苦专心，所以又写了“假如因当事人一方原因未能签订商品房生意合同，该当依照功令对于定金的规定措置”，那么，如何叫做“一方原因呢”？如何又叫“未能签订商商品房生意合同”呢？。

第五条 商品房的认购、订购、预订等和谈具备《商品房出售解决方式》第十六条规定的商品房生意合同的要紧实质，并且出卖人已经依照商定收受购房款的，该和谈该当认定为商品房生意合同。

【释义】这一条是比拟危险的，相当于确认了定金合同向生意合同的转移前提；功令或者法令注释该当削减胶葛的，但是我想这一条则是反面的，它增添了胶葛。

我们一般将定金合同称为预合同，而将生意合同称为本合同，预合同实际上是给两边一个加入的机缘，使大家在损失不大的情形下及时解除或者中断原本设想的生意业务行为，所以各京城规定了预合同解除的实质，严酷限制将预合同认定为本合同的前提，但是这一条里我们看不到这类功令思惟，很遗憾。

第六条 当事人以商品房预售合同未依照功令、行政律例规定解决挂号备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支撑。

当事人商定以解决挂号备案手续为商品房预售合同生效前提的，从其商定，但当事人一方已经履行要紧义务，对方接收的除外。

【释义】此条注释可以说有的放矢，根基上否认了挂号备案轨制的合法性，在现在挂号轨制没有建树之前，是一种前进；当然，假如挂号轨制建树了再如许写，可即是发展了。这梗概即是功令的其妙性之地点吧，此一时彼一时也。

第七条 拆迁人与被拆迁人依照所有权换取形式签订拆迁抵偿安顿和谈，明确商定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人给予抵偿安顿，假如拆迁人将该抵偿安顿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得抵偿安顿房屋的，应予支撑。

被拆迁人请求解除拆迁抵偿安顿和谈的，依照本注释第八条的规定措置。

【释义】原本这一个法令注释扫数都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，看来是因为拆迁成绩到了“非抓不成”的地步了；我想梗概是有的法官自己体味到中国拆迁轨制的溃烂性了，当然溃烂之源即是《城市房屋拆迁解决条例》，其中以十五条、十六条、十七条为*劣，简直即是强抢豪夺。

可怜法官们的一番苦心，他们不克不及直接出对于拆迁的注释，只可在这里面提几句，将抵偿安顿房归于商品房调整的规模之内，看来是良心未泯啊。但是此条假如能够写得更好一些，该当加一句“被拆迁人有权采用是产权换取，还是泉币抵偿”，否则此后拆迁企业都不进行产权换取了，如许可以避开一个责任“雷区”。

第八条 具有景象之一，招致商品房生意合同方针不克不及实现的，没法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利钱、抵偿损失，并可以请求出卖人承担不超越已付购房款一倍的抵偿责任：

【释义】《消法》第四十九条是说：“经营者供给商品或者管事有讹诈行为的，该当依照消费者的请求增添抵偿其受到的损失，增添抵偿的金额为消费者购置商品的价款或者接收管事的费用的一倍。”消法夸大的是较低抵偿要“增添一倍”，而本法令注释则说得“可以不超越一倍”，前者是“该当”，后者是“可以”；前者是较低一倍高不封顶，后者是较高一倍低不限量，那当然包罗零抵偿，所以基础底细不是一回事！

（一）商品房生意合同签订后，出卖人未见知买受人又将该房屋典质给第三人；

【释义】此款即是常说的“机密典质”，按说这类情形不睬当发生：所有权人如何会不知道自己的房屋被典质出去了呢？但是在中国、在北京这类工作就天天在频频，开发商将已经出售给消费者的房屋典质给了银行，偶尔还不只是一家银行，使消费者用自己的钱购置完房屋后，为开发商进行了保证，假如开发商崩溃了，那么消费者还要将房屋给银行，做到“钱房两空”；这是我们的轨制放置成绩。

（二）商品房生意合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

【释义】这一款没有什么难的，常人一看就明确；其实这还是轨制放置的成绩，属于物权变化的实质；只是中国如许的工作太多，不光你没有入住的房屋，偶尔就连你自己住着的房屋也竟然会被其他人出卖，不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于抢劫。

第九条 出卖人签订商品房生意合同时，具有景象之一，招致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利钱、抵偿损失，并可以请求出卖人承担不超越已付购房款一倍的抵偿责任：

【释义】第八条夸大的是合同违约责任，以合同有效为前提；而此条夸大的实际上是一种缔约缺点责任，也即是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任；此条甚好！但是假如将两倍抵偿由“可以”改成“该当”则更好！

（一）居心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的现实或者供给子虚商品房预售许可证明；

（二）居心隐瞒所售房屋已典型质的现实；

（三）居心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁抵偿安顿房屋的现实。

【释义】三款都是对消费者知情权的珍爱，保是写得不是很具体，即是若何确认“居心隐瞒”这一现实，因为功令上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个功令情形是很难证明的，所以法官们想做好事，也欠安做，只可让律师来证清晰明了。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意通同，另行签订商品房生意合同并将房屋拜托使用，招致其没法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人签订的商品房生意合同无效的，应予支撑。

【释义】象此条所述行为原本可以确觉得诳骗，但是因为中国房地产商场中这类行为太多了，再加上房屋不动产又不象动产一样可以移动，大家反而就将这类不转移财富地址的诳骗不觉得是诳骗了，这实际上是一种对犯罪的放纵，此条欠安，大大的欠安。

第十一条 对房屋的转移据有，视为房屋的拜托使用，但当事人还有商定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在拜托使用前由出卖人承担，拜托使用后由买受人承担；

【释义】此条前半句没有什么可说的，说得都是该当说的实质。

买受人接到出卖人的书面交房告诉，无合法来由拒绝领受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房告诉一定的拜托使用之日起由买受人承担，但功令还有规定或者当事人还有商定的除外。

【释义】此条的后半句则有成绩了，什么叫“无合法来由”？为什么不夸大一下交房告诉里的实质如何才是合法有效？为什么不看看现在交房时的各项“犯警集资”？为什么不想一想交房前要让消费者签订的各类不对等“公约”，老是夸大消费者的单方责任，而不夸大开发商的拜托义务？

第十二条 因房屋主体布局质量不合格不克不及拜托使用，或者房屋拜托使用后，房屋主体布局质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和抵偿损失的，应予支撑。

【释义】这里面什么叫“主体布局质量不合格不克不及拜托使用”，什么是功令意义上的“主体布局”？与技术意义上的“主体布局”能否一样？功令上的“质量”是技术上的“质量”能否一样？此条是夸大质量成绩的，假如呈现了这类成绩什么办：主体布局质量合格但房屋不克不及使用如何办？我花一百万购置的房屋假如只是是主体布局质量“合格”行不可？也即是说以低价购置了一辆契合夏利质量尺度的宝马车，如许的合同能否解除？

第十三条 因房屋质量成绩严重作用寻常栖身使用，买受人请求解除合同和抵偿损失的，应予支撑。

【释义】此款轮廓看来很好，但实际一用又极其欠安，什么叫“严重作用寻常栖身使用”，比方：某宅一用茅厕，则楼下茅厕入手下手下雨；另外一处客厅中间有一大煤气立柱；还有一处在餐厅内可以听到隔壁睡房动静。这些现象能否“严重作用寻常栖身使用”？功令不清则责任不明，责任不明则易枉法裁判。

拜托使用的房屋存留质量成绩，在保修期内，出卖人该当承担建设责任；出卖人拒绝建设或者在合理刻日内迟延建设的，买受人可以自行或者委托他人建设。建设费用及建设时代酿成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人拜托使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房生意合同商定面积不符，合同有商定的，依照商定措置；合同没有商定或者商定不明确的，依照原则措置：

（一）面积缺点比*值在３％以内（含３％），依照合同商定的价钱据实结算，买受人请求解除合同的，不予支撑；

（二）面积缺点比*值超越３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利钱的，应予支撑。买受人赞成继续履行合同，房屋实际面积大于合同商定面积的，面积缺点比在３％以内（含３％）部门的房价款由买受人依照商定的价钱补足，面积缺点比超越３％部门的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同商定面积的，面积缺点比在３％以内（含３％）部门的房价款及利钱由出卖人返还买受人，面积缺点比超越３％部门的房价款由出卖人双倍返还买受人。

【释义】这个法令注释早就入手下手筹办了，我原本觉得会在面积成绩上有所打破，比方：业主能否有权采用测量单位、测量错误的责任能否该当由开发企业与测量企业合营承担、面积测量呈报能否该当附图等具体成绩长进行规定，但是很明明，法令注释依然没有说清晰这一点，比方：假如套内合用面积削减10%，但总建筑面积仅削减2%，能不克不及解除合同？看来这又给我们留住了很多工作；中国消费者维权的路途已经很冗长了，中国商品房消费者维权的路途会加倍冗长。

第十五条 按照《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延拜托房屋或者买受人迟延付出购房款，经催告后在三个月的合理刻日内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支撑，但当事人还有商定的除外。

【释义】这一条写得不错，可以举个例子来说明：原本合同商定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，因而业主就入手下手履行催告权：“开发商，你2003年2月1日前一定要给我房，我急着娶亲用”。但“经催告后在三个月的合理刻日内”也即是2003年5月1日前开发商还没有拜托，已经从基础底细上作用我得“非典”了，因而我请求解除合同，法院该当支撑；不过关切，较后可是说明“还有商定的除外”，所以和开发商签字一定要把稳。

功令没有规定或者当事人没有商定，经对方当事人催告后，解除权履行的合理刻日为三个月。对方当事人没有催告的，解除权该当在解除权发生之日起一年熟履行；过时不可使的，解除权没落。

【释义】这一条也举个例子：原本合同商定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，因而业主于2003年2月1日发挂号信说：“开发商，你不交房作用了我得非典了，我筹办解除合同”，那么到2003年5月1日前消费者都可以解除合同；并且假如到了2003年4月30日，我还想再等等看一看，那么可以再发一封信，又可以耽误三个月。

但是，假如你一封信也没有发，或者说是没有所有凭证可以证明你发了信了，那么你的解除权履行日期到2004年1月2日停止，消费者过了这*就不再能请求解除合同了！

第十六条 当事人以商定的违约金太高为由请求削减的，该当以违约金超越酿成的损失３０％为尺度恰当削减；当事人以商定的违约金低于酿成的损失为由请求增添的，该当以违约酿成的损失一定违约金数额。

【释义】此条的按照是《合同法》第114条所说的：“商定的违约金低于酿成的损失的，当事人可以请求国民法院或者仲裁机构给予增添；商定的违约金过度高于酿成的损失的，当事人可以请求国民法院或者仲裁机构给予恰当削减。”

但此条轻易与第八条、第九条发生抵触的理解，因为前两条是说“不超越已付购房款一倍的抵偿责任”，为什么这里又说“以违约金超越酿成的损失３０％为尺度恰当削减”，一个是100%，一个是30%，这倒底是如何一回事呢？谜底能够有几个：

1、法官们写错了，他们因为非典太忙了，能够少写了几个字；

2、第八条、第九条合用于合同无效、解除、撤销三种情形，而此条则适于普通情形下仅请求付出违约金的情形；不过当合同解除时也有违约金啊，所以有点难以理解。

我对消费者有一个建议：当你的合同能够被判无效或者被撤销时，你就直接请求两倍抵偿；当你的合同请求解除时，你也要两倍抵偿，但是较好别提违约金；不过，你假如不提违约金，又会呈现此外一种风险，即是法官其实不支撑两倍抵偿，如何办呢？只可看你的命运运限了。

第十七条 商品房生意合同没有商定违约金数额或者损失抵偿额较量争论方式，违约金数额或者损失抵偿额可以参照尺度一定：

过时付款的，依照未付购房款总数，参照中国国民银行规定的金融机构计收过时贷款利钱的尺度较量争论。

过时拜托使用房屋的，依照过时拜托使用房屋时代有关主管部门公布或者有资格的房地产评介机构评比的同地段同类房屋房钱尺度一定。

【释义】此条简单是从《商品房生意合同增补和谈范本204条》中抄下去的，只是我当时说是房钱是实际发生的房钱，而此处写得是拟制的房钱，我假如在合同里如许写能够被觉得无效条目，所以说法令注释的请求比我得请求还要高，没有方式，谁让人家是较高法院呢。

第十八条 因为出卖人的原因，买受人在刻日届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别商定外，出卖人该当承担违约责任：

（一）商品房生意合同商定的解决房屋所有权挂号的刻日；

（二）商品房生意合同的目标物为还没有建成房屋的，自房屋拜托使用之日起９０日；

（三）商品房生意合同的目标物为已落成房屋的，自合同签订之日起９０日。

合同没有商定违约金或者损失数额难以一定的，可以依照已付购房款总数，参照中国国民银行规定的金融机构计收过时贷款利钱的尺度较量争论。

【释义】此条目是扫数注释中*巨大*清晰的条目了，从1949年建国此后，没有所有一个功令、律例、规定、文件或者带领讲话，说过解决产权证不准时要承担违约责任，此次说得长短常具体了，是“三个代表”*直接的体现。

第十九条 商品房生意合同商定或者《城市房地产开发经营解决条例》第三十三条规定的解决房屋所有权挂号的刻日届满后超越一年，因为出卖人的原因，招致买受人没法解决房屋所有权挂号，买受人请求解除合同和抵偿损失的，应予支撑。

【释义】此条与第十八条是纷歧样的，上条说是的违约责任，此条说是解除合同，并且夸大是因为出卖人的责任；只是留了一个小尾巴：什么是出卖人的责任呢？这又是给两边律师供给了争辩的机缘。

此外，《城市房地产开发经营解决条例》第三十三条规定全文：“预售商品房的购置人该当自商品房拜托使用之日起９０日内，解决地盘使用权变换和房屋所有权挂号手续；现售商品房的购置人该当自出售合同签订之日起９０日内，解决地盘使用权变换和房屋所有权挂号手续。房地产开发企业该当辅佐商品房购置人解决地盘使用权变换和房屋所有权挂号手续，并供给需要的证明文件。”各位看官关切，此条夸大是由购置人解决承担扫数办证义务，也别觉得是开发商的义务。

第2十条 出卖人与包销人签订商品房包销合同，商定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义出售的，包销期满未出售的房屋，由包销人依照合同商定的包销价钱购置，但当事人还有商定的除外。

【释义】此条写得是商品房的批发营业，提出了一个新概念：“包销人”，其实即是出售署理，所以假如消费者在购置房屋时是与署理商签订合同，能够会有一定的风险。

第2十一条 出卖人自行出售已经商定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人抵偿损失的，应予支撑，但当事人还有商定的除外。

【释义】对消费者没有什么太多的作用，但是假如开发商将原本承诺由署理商出售的房屋自己出售了，就会有点麻烦了。

第2十二条 对于买受人因商品房生意合同与出卖人发生的胶葛，国民法院该当告诉包销人加入诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确商定的，依照商定的实质一定各方的诉讼地位。

【释义】前面所说都是实体成绩，此条说的是审讯法度成绩，此处将署理商做为第三人对待，三角合同*难措置，请消费者在签订合同时务必与开发商签订生意合同，假如有署理商的话较好签一个居间合同而已。

第2十三条 商品房生意合同商定，买受人以保证贷款编制付款、因当事人一方原因未能签订商品房保证贷款合同并招致商品房生意合同不克不及继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和抵偿损失。因不成归责于当事人两边的事由未能签订商品房保证贷款合同并招致商品房生意合同不克不及继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人该当将收受的购房款本金及其利钱或者定金返还买受人。

【释义】此条是指假如消费者没法取得银行贷款的情形，现在这类工作越来越多了，因为“借贷”越来越多，银行也怕了，所以偶尔看着业主长相不合错误就不敢贷款了；只是少了一个条目：假如因为消费者的原因不克不及取得贷款，消费者能否有权解除生意合同？即是说银行不给我贷款了，我能不买房了吗？此等情形会在非典后日益增添，不知道法院会如何措置。

第2十四条 因商品房生意合同被确认无效或者被撤销、解除，导致商品房保证贷款合同的方针没法实现，当事人请求解除商品房保证贷款合同的，应予支撑。

【释义】此条是合营珍爱开发商、消费者的，因为只要在措置银行合同中，两者才有能够站在同一条壕沟里，这类机缘其实不是很多，停顿各位要爱惜。

第2十五条 以保证贷款为付款编制的商品房生意合同的当事人一方请求确认商品房生意合同无效或者撤销、解除合同的，假如保证权人动作有自力请求权第三人提出诉讼请求，该当与商品房保证贷款合同胶葛合并审理；未提出诉讼请求的，仅措置商品房生意合同胶葛。保证权人就商品房保证贷款合同胶葛另行起诉的，可以与商品房生意合同胶葛合并审理。

【释义】此款也是审讯法度方面的规定，即是要将《商品房生意合同商品房典质贷款合同商品房保证贷款合同》胶葛一并审理。

商品房生意合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房保证贷款合同也被解除的、出卖人该当将收受的购房贷款和购房款的本金及利钱别离返还保证权人和买受人。

【释义】写到这里我到想起一种情形，假如消费者与开发商之间的争议是由法院管辖的，那么银行非常十分轻易插手进来，但是假如是由仲裁委员会来管辖，因为仲裁法度没有第三人的轨制，所以银行很难插手进来，这时刻的情形就比拟难办了。

此外，在《商品房保证贷款合同》里，各方的身份是纷歧样的；在贷款合同里，银行是贷款人，消费者是乞贷人；在保证合同里，开发商是保证人、银行是保证权人、消费者是债务人；在典质保同里，消费者是典质人，银行是典质权人。

第2十六条 买受人未依照商品房保证贷款合同的商定了偿贷款，亦未与保证权人解决商品房典质挂号手续，保证权人起诉买受人，请求处分商品房生意合同项下买受人合同权利的，该当告诉出卖人加入诉讼；保证权人同时起诉出卖人时，假如出卖报酬商品房保证贷款合同供给保证的，该当列为合营被告。

【释义】此条可以注释为：假如消费者不克不及按时向银行还贷，在消费者还还没有解决典质挂号手续（这时刻银行拿不到房屋）的情形下，假如银行起诉消费者，那么该当告诉开发商加入，潜台词是：假如银行赢了讼事，开发商就要将房屋给银行，虽然房屋并没有典质给银行；这一条的本质是经过诉讼解决典质挂号，要紧方针是为了珍爱大中华帝国的银行。

第2十七条 买受人未依照商品房保证贷款合同的商定了偿贷款，但是已经取得房屋权属证书并与保证权人解决了商品房典质挂号手续，典质权人请求买受人了偿贷款或者就典质的房屋优先受偿的，不睬当追加出卖报酬当事人，但出卖人供给保证的除外。

【释义】此条也是为了珍爱银行的，只是让银行对开发商网开一面，日常平凡都是朋友，现在已经有消费者顶帐了，就不要再拉上开发商了，当然开发商供给了保证的除外。

第2十八条 本注释自２００３年６月１日起施行。

《中华国民共和国城市房地产解决法》施行后签订的商品房生意合同发生的胶葛案件，本注释公布施行后尚在一审、二审阶段的，合用本注释。

《中华国民共和国城市房地产解决法》施行后签订的商品房生意合同发生的胶葛案件，在本注释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者依照审讯监视法度决议再审的，不合用本注释。

《中华国民共和国城市房地产解决法较高国民法院〈对于审理房地产解决法施行前房地产开发经营案件几何成绩的解答〉》。

【释义】此条可谓是全文的画龙点眼之作，之前的法令注释都是约束生效今后建树的功令行为，而此条则是明确只需没有结案的案件都可以合用，所以我的几个案件要果断拖到2003年儿童节今后再开庭。

商品房经适房不成兼得 应限制后者永久上市