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武汉房价本质性降价仍难

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2011-11-11 07:16:00

武汉楼市“金九银十”成“铜九铁十”,这即在猜想中间又有些出乎猜想之外。无他,武汉新房及二手房价上攻乏力,出售量下降是猜想中间的,但新房与二手房商场不合的显示却有些猜想之外。新房商场“秋风萧瑟”而二手房商场则已经是“北风阵阵”,这是很多武汉市民及业内子士的直接感触传染。

经过10月份武汉楼市数据及相关查询拜访,从中显现出什么样的旗子暗号?武汉后“铜九铁十”期间楼市又将走向何方?

新房“立秋”二手房“入冬”武汉楼市冷暖纷歧

在武汉新房商场方面,据亿房网研究核心的统计数据显现,10月武汉主城商品房出售平均价钱7794.61元/平米,环比涨幅0.27%,与旧年同期相比增幅16.31%。10月主城区出售套数6425套,较上月削减532套,减幅7.65%,平均天天销量为207套,与旧年同期相比增添4.39%。

2011年10月武汉主城商品房商场走势

数据显现,10月主城区商品住宅整体出售量环比9月削减约8%,出售量方面出现一定下滑;不过,因为10月里楼盘开盘加推量很多于9月,甚至部门价钱较低、受刚性需要关切的项目开盘即简直售完。故本月主城区出售量虽较上月有所削减,但也并未出现明明下滑。整体主城区出售量环比上月下滑幅度不大,但在具体楼盘的出售数据上,大多数项方针开盘去化率仅20%-50%高低,更多项目出售较前期出售去化率更低。武汉新房商场已经“秋风萧瑟”。

相对新房商场的“立秋”,二手房商场加倍暗澹一些。据亿房研究核心数据显现,本年10月份,武汉市二手住宅共出售了1717套,与上月相比削减了239套,降幅为12.22%,平均天天出售量为57套。数据显现武汉二手房出售量自9月起连气儿2个月下降。显现武汉二手楼市在调控博弈中持续恶化。武汉二手楼市已经正式“入冬”。

2011年10月武汉主城二手房商场走势

对比新房与二手房商场出售情形,尽管新房与二手房均出现下降,但下降的幅度有较大的差别,数据显现,本年9、10两个月,武汉主城共出售商品房13384套。对比旧年金九银十12739套的出售量,同比仍然上升5.06%。而二手商品房出售3673套,对比旧年金九银十6131套的出售量,同比大幅下降将近40%。数据显现,自9月此后,武汉二手房出售量连气儿2月下降,且降幅慢慢加大。数据显现,归纳综合主城及远城区出售本年10月武汉新房和二手房出售比为5.4:1,旧年这一比率是3:1。

二手房出售占比大幅下降,是因为额度严重,银行采用性放贷。限购后,现在武汉二手房商场近95%买方为刚需。10月,武汉各银行接踵上调首套房贷利率。二手房贷*比率实际跨越新房,且房贷困难,进一步直接按捺了刚需和*性需要。使得出售量进一步削减。刚需要紧是新婚集体和拆迁户,他们对入住工夫请求紧,但二手房房贷打点困难,出售难度大,不得已只可转向新房。

另外一方面,从商场查询拜访情形看,现在大多数卖方对商场预期仍然偏高,挂牌价钱没有明明松动。虽然多数急于出售的挂牌价有所下降,但降幅不大。尚有部门卖方挂牌价钱虽然没有松动,但议价空间有所增大。经查询拜访,10月此后很多中介门店客源有所增添,但除拆迁户等刚需外实际出手的其实未几。房价的坚硬和商场的观望,显现商场参预深度博弈。

武汉房价滞涨 楼市参预深度博弈

数据显现,在新房出售价钱方面,出售平均价钱环比上月仅上升0.27%,环比涨幅为2011年来*小,在3%,房价上升方面明明上升乏力,出现停涨势头。现在在售项目大多数价钱并未下降,也未再上升,相对保持安稳,多数项目经过特价房和加大折扣力度体式格局房价略有下调,整体主城区出售平均价钱环比上月保持安稳。

而在二手房价钱方面,10月武汉二手房挂牌价钱虽微涨0.25%,但10月各周走势呈慢慢下降之势,从10月第3周起头,武汉二手房挂牌平均价钱连气儿两周下降,连络出售量情形看,10月武汉二手房整体走势呈价升量跌之势,但从各周尤其从第3周走势看起头则成量价齐跌之势。10月整体房价虽成上升之势,但涨幅细小,且大幅收窄。显现武汉二手房价一样已经明明上攻乏力,起头参预高位盘整。

10月武汉各银行接踵提高首套房贷利率和房贷门槛。武汉首套房贷利*从基准利率到上调10%,再到上调30%。首套房贷利率的提高则意味着刚需族进一步受到进攻。这对于以刚需为主的武汉楼市来说无异于雪上加霜。

首套房贷利率提高将一时的会把一些刚需逼向死角。现在银行五年贷款的基准利率为7.05%。按贷款50万,时长20年,基准利率,回收等额本息还款计较,20年共需付出利钱约44万。如斯之高的利钱,令刚需客望而却步。武汉市虽然没有周全停贷,但在实际操作中多数银行已经“明放暗停”,也即是申请还是接收,但贷款发下班夫大概。

10月数据显现,武汉二手房出售仅1717套。相对武汉近3000家的中介门店来说,平均每个店铺出售不到一套。”卡住二手房出售“脖子”的是贷款。据查询拜访很多生意业务都是因为购房者贷不到款,而不克不及不摒弃出售。

据查询拜访,各大中介在打点生意业务时都不合水平存留贷款难成绩。很多银行的商业贷款对二次购房打开大门。连头次购房,对*请求也很高,迫使一部门人摒弃了购房。另外一方面,跟着调控的持续紧压,观望氛围浓重,悉数二手房商场需要量继续降低。

而另外一个主要原因则是,现在二手房价钱普及向新房看齐。而新房有送面积、**折扣、团购等折扣举止,二手房的价钱优势已经损失。房主方面,因为“限购限贷”,房主卖房再买房的成本很大,再加上房主不差钱,现在*渠道有限,普及存留惜售心理,多数不愿降价。而出租商场的持续火爆也给房主带来了较好的经济*,支撑其由售转租。

出售量的持续下降加上二手房价上攻乏力高位盘整,武汉二手楼市拐点初显。假如新房商场出现较大规模降价,加上信贷严重将持续到明天一季度。武汉二手房价将真实参预下调通道。预计岁尾商场将继续维持低迷情形。楼市博弈将深度发展,假如调控策略持续偏紧,博弈的天平或将向买方倾斜。

调控还是从紧 武汉房价本质性下降仍难

从近期供给来看,一方面,限购限贷尤其是利率的上升,使得绝大部门*性需要加入商场,也在很大水平上一样按捺了刚性需要。另外一方面年内武汉楼市的供给却持续增添。10月全市新增添推项目49个,新增总建筑面积128.91万平方米,其中住宅新增面积为93.61万平方米。主城区项目31个,总建筑面积82.88万平方米,其中住宅新增面积60.72万平方米;近郊区项目18个,总建筑面积46.03万平方米,其中住宅新增面积为32.89万平方米。

10月,主城区商品房和商品住宅新增供给面积离别为82.88万方和60.72万方,离别环比上月削减50.40%和51.75%;与旧年同期相比,商品房和商品住宅新增同比增添17.0%和7.58%,非商品住宅的同比新增方面增添明明。虽然10月商品住宅新增方面同比旧年稍有削减,但其新增量在本年来各月新增量中较大,且较前两月的推盘力度进一步加大,调控策略不抓紧、后期商场难以幻想预期压力下,多数开发商抓紧出货让利换量以回笼成本,商品住宅大量上市的同时,商业、写字楼等非住宅产品一样鼎力度上市。加上现有的库存,短工夫内武汉新房市场面临供大于求的景象,商场比赛将更趋激烈。

而从远期供给来看。10月31日默默收场的武汉市第13次地盘拍卖会是该市10月份罕见的一场地盘拍卖会,12宗地盘中,10宗以底价出售,仅2宗参预竞拍,但溢价率都很低。

亿房研究核心数据显现,此次拍卖会出售土空中积和出让金环比同比均有大幅下滑。其中,出售地盘总面积约692.2亩,环比下滑27.3%,同比下滑50.6%;地盘出让金收入近14.14亿元,环比下滑约13.5%,同比下滑45.0%。从拍卖现场看,竞得人中有近半并非房地产开发企业。12家地盘竞得人中7家为房地产开发企业,包括武汉车都建设*有限公司、武汉卓尔城*发展有限公司、湖北怡清雅筑房地产开发有限公司等。其余5家为非房地产开发企业,行业触及健康医药、文娱、酒店等,其中包括一位自然人。

而在本年9月拍卖会上推出的32宗地盘,竟无一竞价,甚至出现3宗流拍。8月地盘拍卖会推出的18宗地块,仅2宗竞价,其余悉数底价出售。现实上自武汉限购此后,武汉地盘流怕,改期的水平已与2008年比拟接近,底价出售成为本年武汉地盘商场的常态。

是以,有业内子士认为,预计来岁处所当局地盘收入将吃紧。地盘供给能够放量。假如信贷策略未有松动,地盘价钱能够继续走低。

地盘价钱的走低及供给的相对足够,在保证将来一两年楼市供给的同时,加倍将来房价的安稳发展甚至下降供给了较大的空间。

而在策略方面,住建部策略研究核心一位大师暗示:“1年内预计限购等房地产调控策略不会抓紧”。温家宝总理10月25日在广西暗示,现在,房地产商场调控和保障性住宅建设处于关节期间,各级当局要实在回收举措措施,进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住宅建设,另外一方面也要增添普互市品房的用地供给,促进普互市品房商场健康发展。

近期,温家宝总理又暗示:“房价总的景象还处于保持阶段,但是这一个月来也起头松动。在这里我额外要夸大,对于房地产一系列的调控举措措施,决不可有涓滴摇动,我们的方针是要使房价返回到合理的价钱。”同时广东佛山头次出台的“双限”策略也被认为是对这一表态的回应。也意味着限购后,行政手段直接干预干与商场的进级。

连络现在武汉楼市的实际情形,因为前期大量的存货有待消化,加上后期本身部门项目新增上市,故预计后期武汉楼市供给方面仍然较大。加上武汉仍有较大的商场需要,故预计后期新房出售量方面短工夫内不会出现大幅下滑,将相对安稳。价钱方面,部门开发商连络本身的实际情形预计在后期会响应有所调整,增添折扣折扣等举措措施吸收购房者。但短工夫内,武汉房价仍难以本质性下降。而在二手房方面,则因为卖方商场预期太高及出租商场的火热,二手房价仍会比拟坚硬。加上限购的信贷等原因,二手房商场将继续低迷,现在出现的中介关门潮也将继续舒展。

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