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光谷产业园办公soho集结 探高空置率泡沫内因

来源:搜房网   发布时间:2012-07-20

编者按:随着武汉商贸业的蓬勃发展,原有的汉口、汉阳、武昌各有一个主要商圈的历史已经被改写,新的商业核心不断涌现,谁才是武汉新的商业坐标?谁在指引片区商业发展?相对于一线城市,武汉商业地产无论是开发建设还是运营管理都才刚刚起步,如何才能走出一条属于自己的路?如何才能让房企在“商业地产黄金年”里风光依旧?2012年下半年,武汉商业地产的发展依旧令人期待。为此,中国指数研究院在连续八年对城市建筑新坐标的研究基础上,联合武汉网启动“2012年度武汉商业新坐标”评选。

网讯2007年,富士康斥巨资在武汉光谷建立生产基地,15万人的员工量促使光谷片区楼盘不断飙升,周边工业配套目也随之拔地而起;2011年7月,中国侨联系统的头个为侨服务产业园——“武汉市为侨服务产业园”,在武汉光谷国家自主创新示范区新能源与环保产业基地内正式开建,2012年光谷SOHO公寓正式对外销售……

记者近日在踩盘过程中发现,越来越多的产业园、办公soho项目拔地而起,且这些项目都比较集中分布在光谷南、光谷东一带。

同时,记者也发现虽然产业园、办公soho项目层出不穷,但空置率普遍不低。有业内人士提醒开发商,国内各地不少产业园区在高调起步之后却难以为继,甚至有园区因为无法负担水电费而关门大吉。一位产业地产*人士向记者表示,工业地产占地面积大、*金额高、招商难、利润周期长等特性,对进入者形成了较高的门槛。他分析说,很多产业地产的失败,就在于还是用住宅开发的思维,认为能拿到地,或者手中有一批客户资源,就可以做产业地产,所以开发商在开发时应该三思而行。

那么,在有前车之鉴的背景下,为什么光谷产业园、办公soho项目还如雨后春笋般应运而生呢?网主编朱晶晶表示,产业园、办公soho项目的集中开发能拉动光谷楼市发展,同时又能改变整个片区产品同质化的格局。

【原因一:大光谷扩张 产业园办公soho兴起促经济发展】

经过几年发展,光谷已成功的完成了从郊区演变为城市副核心的华丽转身。现阶段,就连江夏和鄂州分别以光谷南和光谷东自居,“大光谷”已然形成。

沿着高新大道向开发区纵深前行,许多高新技术产业沿线进驻。整个开发区仿佛是一个大工地,城中村改造项目也如火如荼地进行。中国较大的生物农药基地,中国光谷金融港的建设,华中高新数码城项目的落户,武汉未来科技城的开工建设等,加速光谷东扩的步伐,极大地拓展了大光谷经济区。

记者粗略的统计下,目前光谷已形成富士康产业园区、藏龙岛产业园区、凤凰山产业园、流芳产业园等光谷产业园地新格局,紧邻北侧的保税区即将投入运营。这些产业园大部分都是以办公楼为主,配以工业配套的住宅,主要在售面积在50——200平米左右,由于其主要为产业配套而建,再加上这种产品类型还不被大多数人接受,所以在售价格也不算高,且这些项目主要是以工业配套为主,剩余的小部分对外销售。

记者沿着东湖高新大道以北看到,就是武汉华侨服务产业园项目,是中国内地头个集研、学、产、展、销、服务为一体的专注于为华侨华人服务的综合体,也是中国武汉市华侨联合会的创新基地;东湖高新区光谷大道的光谷芯核心,也同样是退台办公研发楼;这些产品类型在华中地区极为少有,填补了工业园取舒适性的产品空白。

【原因二:政府支持助产业园办公soho项目“高调”起步】

记者在采访中理解到,东湖高新区政府使用有限的资源和集中的政府扶持发展相关产业,重视加强规划引导,加大环境创新和体制创新力度,有力地促进了高新技术产业的快速发展,使得光谷真正成为了具有规模经济效益的产业的区域带。

据武汉东湖国家自主创新示范区国家现代服务业试点方案所描述,东湖高新区将通过3-5年试点,形成新兴信息服务、科技服务、科技金融、地球空间信息及应用服务等四大产业竞相发展的总体格局,打造一批具有国际竞争力的现代服务业知名品牌和企业,建立带动武汉、辐射中部地区乃至全国的现代服务业产业体系。到2015年,现代服务业总收入实现3000亿元,占东湖示范区总收入的比重达到30%以上;在试点期间,现代服务业增加值所占比重年均提高2个百分点以上。

一位长期观察市场的业内人士分析,在房地产行业频繁调控的背景下,多数地方政府都开始寻求去房地产化之后的经济发展之路,其中以产业园区、办公soho项目支撑区域经济发展已经成为区域经济长久发展的一条路径。

记者在采访中了解到,从政策方面来讲,产业园区、办公soho已经历了种种土地调控政策,目前武汉在售的产业园项目,这些项目的一方面不属于目前国家新土地政策限制的范围,相反受到政策的支持;另一方面,入住的企业还可以利用开发区的税费政策,使这些项目从开发之初就倍受世人关注,自然会有很多开发商选择改变方向。

此外,光谷片区一直是住宅供应量比较大的区域,产品的同质化比较严重,产业园地产、办公soho的出现在某一方面也是为了革新该片区的格局。

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