武汉十年房地产调控反思之四

来源：武汉房产动态发布时间：2019-04-28 10:12:17

2016年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。2015-2016年全国一、二线房价暴涨引来新一轮调控，政策长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。2016年随着经济L型企稳、通胀预期抬头以及一二线房价暴涨，刺激房地产稳增长的阶段性任务完成，但三四线去库存效果区域差异较大，同时金融风险凸显，7月政治局强调“抑制资产价格泡沫”、10月强调“防风险”、12月中央经济工作会议强调政策从稳增长转向防风险和促改革，房地产政策开始从刺激转向收紧。

一、武汉市主要做法

1.分类指导，制定促进市场持续平稳健康发展的政策。按照国家关于房地产市场宏观调控的决策部署，2016年8月份以来，武汉市连续四次出台调控措施，特别是11月14日的调控政策,在全国率先加大调控力度，进一步强化住房限购限贷措施，并从加大住宅用地及住房供应、严防土地价格过快上涨、加强预售许可管理、加大市场监管力度等方面，采取针对性措施。12月22日再一次加大调控力度，有针对性地将住房限购限贷范围扩大到东西湖、江夏、黄陂三个新城区房价出现增长的热点区域，切实稳控住武汉房价。

2.敢为人先，大胆探索。不断优化完善刚需优先选房政策。2018年2月在全国率先推行刚需家庭优先选房措施，将价格18000元/平方米以下、户型120平方米以下的40%房源，采取公开摇号方式，优先向刚需无房家庭出售；6月将刚需房源比例扩大至60%；11月又将价格调整为20000元/平方米以下、户型调整为140平方米以下，比例扩大至80%，部分热点区域扩大至100%。

3.重拳出击，全面规范整治房地产市场。2016年9月份起，武汉市在全国率先开展房地产市场专项整治行动，打击违法、惩治违规。对全市所有在建在售商品房项目和房地产经纪机构门店进行“拉网式”排查。通过多轮整治，前期市场违规收取“价外价”“茶水费”、捆绑销售、拒绝公积金贷款等问题已大幅减少。

4.加大土地和住房供应，促进供需基本平衡。武汉市统一部署开展“六清理”行动，对所有在建在售项目进行全面清理, 建立项目进度动态数据库，对项目进度逐一核查。组织定期公布达到预售条件项目，跟进督办及时上市销售，对工程进度达到预售条件的，逐一约谈督办，推动项目上市，促进住房供应。全面清理存量用地，按照“匹配、均衡、适度”原则，实施差别化的土地供应。建立完善审批绿色通道，狠抓项目审批提速。

5.拓宽渠道，保障供应。一是加大保障性安居工程建设力度，满足困难群体和新市民住房需求。严格落实新建商品住房项目按5%-10%的比例配建公租房制度。制定了大学毕业生安居房5年建设计划，在地铁沿线、交通便捷的区域新建大学毕业生安居房1000万平方米，以低于市场价20%租到房、购到房，满足新市民居住需求。二是推进住房租赁试点，创造“武汉经验”。在全国率先出台“50条”扶持政策，从“供、管、服、扶”全方位为发展租赁市场提供政策支持。扶持壮大市场主体，多渠道筹集房源，坚持新建与存量改造同步推进。

二、主要成效

总的来看，当前武汉市房地产市场整体保持平稳，开发投资稳步增长，土地成交增幅明显，市场供应保持充足，住房消费理性释放，价格整体平稳可控，库存保持合理范围，一二手房价格倒挂区域不断减少，市场结构不断优化，确保了全市房地产调控目标顺利完成。

2017年，武汉市房地产市场整体呈现“三增三平二降”的特点：一是房地产开发投资保持增长。房地产开发投资2686亿元，同比增长6.7%。二是土地成交大幅增长。房地产开发用地成交168宗，土地面积1016公顷，同比增长30.3%；规划建筑面积3059万平方米，同比增长35%；成交金额1509亿元，同比增长40.8%。三是房屋建设规模稳步扩大。房屋施工面积11912万平方米，同比增长0.9%，房屋新开工面积3020万平方米，同比增长14.8%。四是新建住房价格保持平稳。新建住房成交均价9336元/平方米，每月均低于2016年10月水平(9341元/平方米)，实现了均价和指数均不上涨的调控目标。五是住房库存规模保持合理范围。全市新建商品住房可售面积1584万平方米，消化周期升至8个月，在住建部规定的警戒线（6个月）以上。六是存量住房交易较为平稳。存量住房成交781万平方米、8.27万套，同比分别为-3.5%、1.5%，成交均价为7794元/平方米。七是新建住房销量出现回落。新建住房销售2088万平方米、20.71万套，同比分别减少31%、29%。八是非本市户籍居民家庭购房占比大幅下降。购买新建住房和二手住房占比分别为18.4%和12.4%，较限购前分别减少了48个百分点和9个百分点。

三、存在的问题

随着宏观调控逐步深入，市场深层次问题逐步显现，稳地价、稳房价难度依然较大，住房结构性、区域性供求矛盾较为突出，变异式市场乱象依然存在，租赁市场发展不平衡，房地产平稳健康发展的长效机制尚未形成。

1.稳地价、稳房价压力依然存在。从全市整体看，近年来武汉市土地成交楼面地价同比下降16%，主要是由于结构性因素影响，新城区低价位土地成交量占比加大，拉低了全市整体地价水平。但从区域性情况看，共有9个行政区楼面地价呈上涨态势，供地结构导致新城区土地价格上涨过快，多数地块以熔断价成交。其中，新洲区、蔡甸区、东西湖区、汉南区、洪山区和武昌区楼面地价涨幅均在30%以上。

2.高价位、大户型住房去化趋势明显走弱。通过对全市新建住房项目去化率调查，中低价位、中小户型的项目月均去化率在70%以上，但均价在25000元/平方米以上的高价位、面积在140平方米以上的大户型项目，其去库存压力明显加大，市场整体去化率不足50%，部分项目甚至只有30%。

3.市场乱象查处难度加大。市场违法违规行为呈现出变异式、隐蔽式的特点。如企业对外销售虚假宣传、装修质量低下、延期交付等问题，查处难度较大，扰乱了市场秩序。此外，涉及商品住房全装修建设、销售、交付等环节监管措施不健全，多部门联合监管体系仍有待进一步完善。

四、近十年房地产调控的反思和建议

总的来看,近十年来武汉市认真贯彻落实国家房地产市场调控要求, 坚持以问题为导向，因地制宜、因城施策，积极探索保持房地产市场平稳健康发展的新方法、新路数，市场整体朝着调控预期方向发展，取得了较好的效果，确保了武汉市房地产市场持续平稳健康发展。但回顾十年调控历程,仍有一些深层次问题难以根治,值得我们下阶段高度重视。

1.重抑制需求，轻增加供给。现有政策中，如 “提高*比例”、“提高贷款利率”、“限购”、“限贷”、“二手房交易征税” 等政策，都是为调整和控制市场需求，但需求的压制是暂时的，刚性需求的存在，投资获利的机会都使得消费者在调控松绑时投入到购房大军的人群中。所以，这些政策只是将消费者的需求强制性延后，并没有有效的解决房价增长的问题。这些政策对于炒房和投资者有一定的遏制，但也给刚性需求的消费者带来了更多的经济负担。

2.房地产调控以短期行政性手段为主，导致市场机制不完善。当前，武汉市房地产市场调控较多采用应急性、阶段性的行政手段，短期内对抑制房价、降低风险起到积极作用，但也引发了一些地价和房价倒挂、新房和二手房价格倒挂、住房供应和需求倒挂、高地价入市难等现象，近期有所缓解，市场预期也发生改变，但仍未根治，房地产市场综合施策的长效机制需尽快建立完善。

3.货币超发使得房地产越来越货币金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面。过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性）。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入，房地产越来越货币金融化。

4.土地是地方财政的保障，同时也成为了高房价的直接推手。高地价推高房价。在房地产开发总成本中，土地成本占直接成本的比例高达 58.2%，成为地方政府财政收入的主要来源。由于地方政府对土地财政的依赖，天然追求土地出让收入*化，成为高房价的重要推手；客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献，但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用。

促进房地产持续健康发展，从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革。一是增速换挡期，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。二是建立起比较完善的住房法律体系。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制。在我国《城市房地产管理法》基础上，应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，构建完整的住房法律体系。三是实行长期稳定的住房信贷金融政策。*比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大，购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。不能轻视房地产的金融属性，要研究和探索居民购房时的*比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。四是建立租购并举、人地挂钩的长效机制。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，围绕加快建立租购并举的住房制度，把稳控房地产市场与保障经济增长、服务民生改善紧密结合起来，以行政措施为主向综合施策转变，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，保持房地产市场平稳运行。五是加快推动土地财政向房产税的转型。客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献，但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用。土地财政难以持续，出路在于建立房产税、消费税、个人所得税等地方主体税，涉及深层次改革，不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础。

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