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经济二十载,哪些城市的房价具有潜力?

来源:武汉热线房产网   发布时间:2019-04-15

经济是一座城市的命脉。


经济好,意味着人均收入高。人们为了寻找更赚钱的工作机会,会源源不断地流入这座城市,随之,公共设施配套升级,资源加速聚集,竞争激烈,地价、房价日新月异。


所以研究一个城市是否有前途,房价是否有未来,只需要把GDP弄明白即可。


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日前,一则“34城2018年GDP排名报告”走红的网络,详尽了2018年中国主要城市的经济地位。在这则报告中,也看出了在宏观趋势下,中国城市的竞争力正在发生着巨大的变化。


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重点城市GDP排名(图为实际增速)


为了方便大家对城市格局有一个清晰定位,我们分别从时间和横纵角度入手,告诉你哪些城市正在成长,哪些城市正在退化。


首先我们把时间定格在2018年。


以万亿为划分界限。2万亿以上,我们看到,深圳继续维持7.6%高增长态势,在一线城市中鹤立鸡群;重庆首次突破2万亿大关,但增速却从去年的9.3%下滑落至6%。


深圳在经济上给我们带来的惊喜,源于活跃的民营经济。这在经济不景气、房地产调控压力巨大的2018年,依然保有稳定的托底基础。


经济强劲,人口流入量可观,对于供地紧缺的深圳来说,房价上涨压力巨大。目前全靠政策调控抑制需求端,如若放开,房价会一飞冲天。所以能在深圳买房的购房者一定要紧盯政策方向,房贷利率下调后就可以找机会上车。


其次是重庆。重庆以制造业为核心,带着3000万人口完成了一个时代的跨越。


2015和2016两年,重庆的GDP增幅排在全国首位,关键这样的增幅是在低房价的基础上取得的,并没有通过炒地皮来完成城市的扩张建设,而是完全依靠对实体经济尤其高新技术产业的扶持来促进经济的发展。


在完善的房地产制度下,地皮便宜,租金便宜,企业的运行成本低,老百姓不用把钱压在房产上,也敢于消费,因此房价也比较低。


目前重庆经济增速为6%,是29年里的最低值。其中主要原因是,这几年全国房地产过度发展,老百姓的财富都流向房子,严重挤压了汽车的消费空间。而重庆的核心产业又是汽车制造业。


但重庆的工业基础扎实,劳动力充沛,只要智能化升级成功,经济引擎便会重新起步。重庆拥有一线城市的经济水平和基建设施,轨道交通发达,人口基数庞大,建筑成本那么高,地皮那么紧张,房价才1万出头,房价还处于价值洼地。但购房者一定要往核心地带靠拢,因为重庆的财富分化相对较大。


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接下来是万亿GDP。万亿层面,我们看到了成都、武汉、长沙、郑州的经济增速排在第一梯队,证明中部城市正在加速崛起。


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▲重点城市GDP排名(图为实际增速)


新时代的轨道交通,让东部沿海城市不再具有地域优势,劳动力和产业加速回流到中部城市,格局正在逆转。这些城市由于房价过分上涨,目前正在盘整期内,但人口基数大,经济动力强,下跌空间有限。


万亿GDP以下的城市。


其中贵阳以9.9%的增速排名第一,得益于把握住了大数据产业红利。未来智能化时代,贵阳的大数据地位会逐步上升,维持高增长态势。但贵阳产业分化较为严重,房产潜力尽在观山湖新区,因为只有这里才会吸引源源不断的高薪技术人才。


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▲重点城市GDP排名(图为实际增速)


呼和浩特以3.9%的增速垫底,这就是我让大家不要在此阶段购房的原因。去年下半年呼和浩特的房价增速排名全国之首,房价和物价都赶上了长沙,但经商环境和道路交通全国倒数,人均收入水平起不来,人口流入负增长,土地供应巨大,房价根本没有后续支撑力。


从这幅图,我们可以看到,南方GDP增速高于北方的趋势越来越明显


北方尤其东三省,哈尔滨、沈阳、长春、大连经济增速普遍下降,低于预期。其中“领头羊”辽宁省也无法化解人口流失问题,2018年净流出5.2万人。


以省为单位,2018年湖南赶超了河北,两者排位互换,前者进入全国八强,后者退居第九。广西赶超天津,由第18上升到19位。山西超越黑龙江,且不排除新的一年,继续超越内蒙古。另外,作为北方第一经济大省的山东,与广东、江苏的差距进一步拉大。


同时我们也看出,强省会时代已经到来,山东济南的经济增速已经追平青岛,而福建的福州超越了厦门1.1个百分点。在排名上,福建和济南均较去年上升1个名次。


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为了佐证上面提到的观点,我们来看下1995年主要城市的经济指标和2018年的对比,而且在下面的图中,我们可以清晰地看到中国各个城市在时代格局中的曲折路程。


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▲数据来源各地统计局,增速为:名义增速


在前十二名中,变化最大的是深圳、武汉和南京,均以4-6位的增长排名榜首,这在强者如云的大城市竞争中,异常艰难。其中武汉和南京的区位、科教、交通优势是经济发展的主力点,源源不断的人才给予了强劲增长力。


杭州因为去年的金融产业泡沫破裂,遭遇增速滑坡,但科技种子和资本流动会弥补这一块。


然后我们看到长沙、郑州、西安、东莞、合肥是黑马中的黑马。合肥由于基数小,上升空间大,23年上升了72位,位列第一。东莞由于早期的外贸和强劲的新型制造业上升52位,西安由于近几年政策红利和人口优势,上升24位,郑州由于区位优势、交通、人口,上升了18位。


当然我们也看到一些城市随着时代的迁移,发生了滑坡。例如早期经济强市大连,东北核心沈阳,被北京一直压制的石家庄,产业迟钝的山东潍坊和淄博,东部沿海没落城市台州等等。这些城市在房产潜力上存疑。


大家还可以通过经济增速指标,判断一个城市的房价泡沫程度。


在某种意义上,房地产泡沫与通货膨胀是互为因果,相互促进的作用。(通胀=名义增速-实际增速)


我们来对比福建福州和厦门的房地产泡沫程度。通过上文数据得知,它们的名义增速分别为:10.89%,10.10%;实际增速分别为:8.6%、7.7%。那么由此可得,福州的通胀程度为2.29%,厦门的通胀程度为2.4%。厦门的房价泡沫大于福建。


大家也可以根据自己所在的城市的“经济总量与增速”做横纵向对比。如果经济总量低,经过23年的发展,经济反而下降或者没有变化的城市,未来也没有什么希望。如果经济总量大,增速低于全国平均,例如天津,未来的潜力也是有限的。经济是一个城市的命脉,也是反映房价泡沫程度的根本标的。


目前全国又开始新一轮的抢人大战,新二线城市竞争越激烈,三四线的衰退速度越快,如果能把人生机会抢注于好的二线城市,必然会享受到城市发展带来的人生红利。



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