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区域分析 | 东西湖区房地产市场透视

来源:武汉房产动态   发布时间:2019-03-14

 

2017年,东西湖区新建住房销售均价9037元/平方米,同比上涨11%。在全市15个行政区中,东西湖区新建住房销售均价排名第10位。



本文大概3800字,读完共需10分钟



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东西湖片区基本情况


东西湖区地处长江左岸,武汉市的西北部,汉江、汉北河及府环河汇合之处。全境三面环水,淡水资源十分丰富。她的地图酷似一只金龟,翘首东望长江,摆尾西牵孝感。汉江、汉北河、沦河、府河如玉带琼边轻轻托起这片499.71平方公里的土地。境域东靠张公堤,分别与江岸区、江汉区和硚口区接壤;西南滨汉水与蔡甸区和汉川市相望,西北依府河与孝感市和黄陂区相邻。


作为武汉西大门的东西湖,地理区位得中独厚,立体交通通达完备,产业基础实力雄厚,市场主体繁荣活跃,口岸通关便捷高效,商务成本相对低廉,人居环境舒适宜人。


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东西湖区产业基础实力雄厚,主要产业成就为:


食品产业已成规模。可口可乐、百事可乐、达能食品等世界500强企业以及娃哈哈、光明、蒙牛等国内食品巨头均在此投资设厂。


机电及汽配产业快速增长形成了以TCL空调器、新世界制冷为代表的机械制造集群,以洲明科技、矽感科技为代表的电子产业集群、以日本森六、伟福汽配为代表的汽车配件产业集群。


现代物流业聚集发展形成了以京东、苏宁易购等为代表的电子商务板块;以顺丰、美国敦豪DHL、美国联邦快递为代表的快递板块;以天地华宇大区总部、德邦物流华中区总部为代表的现代物流板块;以中铁联集湖北公司、华航长盛物流公司为代表的多式联运板块;以全球商品采购中心、上海外高桥进口商品直销中心为代表的国际贸易板块,东西湖区已经成为华中地区重要物流节点。


总部经济和商贸服务业繁荣发展集聚了三江航天、中交集团二航局、中国电建等一批总部经济项目,欧亚会展国际酒店、豪生酒店、洲际酒店等一批五星级酒店项目,日本永旺梦乐城、俄罗斯格林姆德商贸城、家乐福等一批商业综合体项目,武汉客厅等大型文化创意及会展项目,在东西湖区东部地区初步形成了集商务会展、总部办公、休闲旅游为一体的现代服务业聚集区。


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东西湖区房地产市场的基本情况


市场供应保持充足2017年,东西湖区商品房批准预售面积176万平方米,同比减少30%。其中,新建住房批准预售面积137万平方米,同比减少29%。在全市15个行政区中,东西湖区商品房和新建住房供应面积分别排名第7位和第8位,在6个新城区中分别排第3位和第3位。


住房销量有所下滑。2017年,东西湖区商品房销售面积为173万平方米,同比减少39%。新建住房销售面积为123万平方米,同比减少49%。在全市15个行政区中,东西湖区商品房和新建住房销售面积分别排名第6位和第8位,在6个新城区中均排第3位。


住房价格保持稳中有升。2017年,东西湖区商品房销售均价为8938元/平方米,同比上涨11%;新建住房销售均价9037元/平方米,同比上涨11%。在全市15个行政区中,东西湖区新建住房销售均价排名第10位。


市场结构进一步优化。2017年,东西湖区120平方米以下商品住房为市场的主要需求,销售套数占总量的78%。其中90-120平方米占比最大,占比为52%;90平方米以下占比为26%;120-140平方米占比为18%;140平方米以上占比为3%。


本地人购房占主力。2017年,在东西湖区购房新建住房的人群中,本市购房者占比80%,本省购房者(除本市外)占比12%,省外购房者占比4%。


存量住房交易持续旺盛。2017年,东西湖区存量房成交47万平方米、4350套,同比分别减少42%、38%。其中,存量住房成交44万平方米、4254套,同比分别减少44%、37%;成交均价7511元/平方米,同比上涨26%。


2018年1月—9月,受供应量大幅回落影响,住房销量明显下滑,但成交均价保持高位上涨。


一是市场供应出现增长。新建住房批准预售面积87万平方米,同比增长69%。在全市15个行政区中,东西湖区新建住房供应面积排名第8位,在6个新城区中排名第5位。


二是住房销量有所增长。新建住房成交面积为114万平方米,同比增长72%。在全市15个行政区中,东西湖区新建住房销售面积排名第3位。


三是住房价格涨幅较大。新建住房成交均价10205元/平方米,同比上涨17%。在全市15个行政区中,东西湖区新建住房销售均价排名第7位。


四是结构进一步优化。东西湖区120平方米以下商品住房为市场的主要需求,销售套数占总量的83%。其中90-120平方米占比最大,占比为57%;90平方米以下占比为25%;120-140平方米占比为14%;140平方米以上占比为4%。


五是本市居民购房占比下滑。本市购房占比86%,较去年上升9个百分点;本省(除本市外)占比10%,省外占比3%。


六是存量住房成交量及价格均现上涨。存量住房成交面积32万平方米,同比增长18%,成交均价7491元/平方米,同比上涨11%。


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东西湖区新建住房批准预售价格情况


目前,东西湖区共划分10个监测板块,覆盖整个东西湖区范围,分别为金银湖片区、常青花园片区、将军路片区、临空港(东西湖)片区、吴家山片区、泾河片区、柏泉片区、慈惠片区、走马岭片区、辛安渡片区。从2017年至今商品房项目上市主要集中在以下7个片区:




常青花园片区

常青花园片区共预售项目5个,预售备案均价为13309元/㎡。其中,最高价为长青壹号北区(备案价格为15000元/㎡),低价为武汉愿景城项目B地块六期(备案价格9700元/㎡)。从片区成交均价来看,2017年该片区成交均价12295元/平方米,同比上涨21%,2018年1-8月成交均价为12638元/平方米,同比上涨3%。常青花园片区预售项目中,"武汉恒大常青花园六小区北区"项目、美联·奥林匹克花园六期二区项目、以及长青壹号北区项目办理了多次预售,预售备案价格持平。


金银湖片区

金银湖片区共预售项目12个,预售备案均价为11715元/㎡。其中,最高价金珠港湾(备案价格23545元/㎡),低价恋湖家园滨湖区一期(备案价格8066元/㎡)。从片区成交均价来看,2017年该片区成交均价15983元/平方米,同比上涨2%,2018年1-8月成交均价为17022元/平方米,同比上涨6%。金银湖片区预售项目中,“长源假日港湾”二期(西二区)项目和家美天晟阳光城(国际丽都)二期项目办理了多次预售,预售备案价格基本持平。


吴家山片区

吴家山片区共预售项目7个,预售备案均价为9301元/㎡。其中,最高价鸿达中央广场(备案价格为11442元/㎡),低价武汉恒大嘉园DE地块6-9号楼、11号楼 (备案价格7332元/㎡)。从片区成交均价来看,2017年该片区成交均价14899元/平方米,同比上涨20%,2018年1-8月成交均价为14765元/平方米,同比下降1%。吴家山片区预售项目中,有2个项目办理了2次预售,其中欧亚达·云台项目,两次预售备案价格基本持平;武汉恒大嘉园DE地块6-9号楼,两次预售备案价格变动差异为1168元。


将军路片区

将军路片区共预售项目3个,预售备案均价为10691元/㎡。其中,最高价“海昌之星”四期7#、8#楼(备案价格11878元/㎡),低价天纵·半岛蓝湾三期(备案价格10000元/㎡)。从片区成交均价来看,2017年该片区成交均价10691元/平方米,同比上涨24%。将军路片区预售项目中,海昌之星四期办理了两次预售,备案价格持平。


临空港(东西湖)片区

临空港(东西湖)片区共预售项目1个,为九坤·新城1号二期,预售备案均价为9680元/㎡。该项目办理了三次预售,最高备案价格为9680元/㎡,最低备案价格为9680元/㎡。从片区成交均价来看,2017年该片区成交均价9680元/平方米,同比上涨5%,2018年1-8月成交均价为9680元/平方米,同比上涨0.1%。


泾河片区

泾河片区共预售项目5个,预售备案均价为8214元/㎡。其中,最高价沿海赛洛城六期B、C区(备案价格为8999元/㎡),低价恒大帝景(备案价格7332元/㎡)。从片区成交均价来看,2017年该片区成交均价8132元/平方米,同比上涨17%,2018年1-8月成交均价为8437元/平方米,同比上涨8%。泾河片区预售项目中,有4个项目办理了多次预售,其中“远洋世界”三期B2区项目、金海湾二期项目、美联·德玛假日二期项目,多次预售备案价格基本持平;恒大帝景项目,先后进行了9次预售,最大预售备案价格变动差异为1169元。


慈惠片区

慈惠片区共预售项目1个,为文一·云水湾,预售备案均价为10799元/㎡。该项目办理了三次预售,最高备案价格为10800元/㎡,最低备案价格为10799元/㎡。从片区成交均价来看,2017年该片区成交均价10760元/平方米,2018年1-8月成交均价为10848元/平方米


总的来看,2017年至今,各片区同一项目新建住房批准预售价格基本持平,仅有个别项目出现上涨。从各片区成交均价涨幅来看,金银湖片区及将军路片在20%左右,常青花园片、泾河片在10-20%,吴家山片和临空港片低于10%。



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