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2019年武汉市房地产市场展望

来源:武汉房产动态   发布时间:2019-03-14

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中央经济工作会和全国、全省住建工作会明确指出,2019年要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。


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中央经济工作会和全国、全省住建工作会明确指出,2019年要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。房地产市场对国民经济的带动作用明显,对满足居民住有所居,提高居住品质的需求等都发挥着重要作用。我们既不愿看到房价过快上涨,也不希望房地产市场过于冷清。更应该看到,伴随我国新型城镇化持续推进,以及国民经济持续稳定健康发展,房地产持续健康发展的基础是坚实的。


土地供应增幅明显,企业拿地趋于谨慎

2016年和2017年,全市土地成交面积同比分别增长16.3%和30.3%。2018年土地成交继续保持增长,同比增长3.2%,土地供应整体保持充足。但从近期土地招、拍、挂情况看,开发企业拿地更加谨慎,四季度以来已经有多宗土地出现流拍或底价成交,土地交易呈降温态势,企业观望氛围逐步显现。


金融政策不断从严,整体风险得到控制

2018年以来,房地产金融信贷政策不断从严,各方面的风险得到了有效控制。武汉市各商业银行个人住房按揭贷款月度总额已由2017年的88亿元下降到2018年的78亿元,同时首套房贷利率普遍上浮20%以上,二套房利率上浮30%以上。此外,开发贷款也进一步从紧,银行信贷规模的严格控制与房贷利率的普遍上浮,有效地防范了金融风险。


投资投机性住房消费受到抑制,刚需比例不断加大

国家明确要求要坚持调控目标不动摇、力度不放松,武汉市也严格执行了限购、限贷、限价等调控措施,进一步遏制了投资投机性购房需求。一方面,限购政策直接导致住房销量出现回落,特别是外地人购房比例由限购之前63%下滑至目前24%。另一方面,持续从严的金融信贷政策导致销量回落,目前个人住房贷款政策属历史最严,贷款额度和利率均严格控制,消费者购房成本明显加大,直接影响了住房消费。2018年,武汉市首套住房占比达75%,二套占比仅为25%。2019年全市住房需求或仍将以本地购房者为主,刚需比例预计也将进一步扩大。


住房价格逐步回归理性,新房、二手房价格“倒挂”明显减少

2018年以来,武汉市采取了一系列行之有效的调控措施,如:率先出台保障刚需人群优先选房措施,一房难求的局面有所缓解,对稳定住房价格起到了积极作用。此外,武汉市新房、二手房价格“倒挂”明显减少,2018年上市的新房项目与周边二手住房价格“倒挂”比例仅为22%,较2017年下滑了近25个百分点。2019年随着住房需求的逐步释放,加之住房供应量保持充足,预计新房和二手住房价格将在保持平稳,特别是二手住房与商品住房价格倒挂的价差将不断缩小,倒挂区域也将不断减少,住房价格将逐步回归理性。


市场供应整体充足,供不应求的局面将得到有效缓解

2018年武汉市新建住房上市面积达2622万平方米,同比增长13.7%,供销比1.4:1,市场整体供应较为充足,有效地缓解了供不应求的局面。加之, 2018年房屋施工面积已经接近1.2万亿平方米,房屋新开工面积达3107万平方米,土地成交面积同比增长3.2%,截止2018年12月底,全市新建住房可售面积1629万平方米,市场供应后劲充足。




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