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青山区地处长江中游南岸，西起罗家港，经和平大道、友谊大道与武昌区相连；东至武汉化工区八吉府街，隔江与新洲区阳逻街相对；南与洪山区和平街、东湖高新花山街接壤，傍东湖风景名胜区；北沿长江，面对天兴洲，隔江与江岸区谌家矶街相望。
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一
“十里钢城”新面貌
青山区地处长江中游南岸，西起罗家港，经和平大道、友谊大道与武昌区相连；东至武汉化工区八吉府街，隔江与新洲区阳逻街相对；南与洪山区和平街、东湖高新花山街接壤，傍东湖风景名胜区；北沿长江，面对天兴洲，隔江与江岸区谌家矶街相望。
青山位处武汉市中环与外环交通环线圈内，连接京（北京）珠（珠海）、沪（上海）蓉（成都）高速干线，拥有武东铁路编组站和长江黄金水道多个货运码头，水运可*日本、韩国、东南亚和欧美各地，形成了水、陆、空立体交通体系。辖区内水、电、气设施完备，通讯便捷，文化、教育、卫生等设施配套齐全。
青山区是华中地区工业重镇，“国家环保产业基地核心区”，武汉钢铁（集团）公司、中国*冶金建设公司、中国石化集团武汉石油化工厂、中冶集团武汉钢铁设计研究总院、中钢集团武汉安全环保研究院、中国华电集团青山热电厂、中国长江航运集团青山船厂等一批国家大型企事业单位雄踞青山，形成了冶金、化工、环保、电力、机械、船舶、建筑、建材八大支柱产业。全地区税收过亿元、过千万元的企业分别达7家和16家。
青山区因钢而兴，因钢而荣，曾经为新中国的发展挺起脊梁。如今，“四水共治”、海绵城市、绿色生态等关键词，逐渐成为“十里钢城”的新名片。
二
青山区房地产市场整体平稳
1.市场供应量出现回落。2018年，青山区商品房上市面积89.7万平方米，同比减少19%；上市套数8200套，同比减少23%。其中，新建住房上市面积79.6万平方米，同比减少4.4%；上市套数7052套，同比减少10.3%。
2.住房销量有所下滑。2018年，青山区商品房销售面积为79.3万平方米，同比减少29.3%；销售8650套，同比减少30.4%。新建住房销售面积为71.6万平方米，同比减少29%；销售7570套，同比减少29％。
3.住房价格保持稳中有升。2018年，青山区商品房销售均价为12205元/平方米，同比上涨20.9%；新建住房销售均价12137元/平方米，同比上涨23.5%。
4.市场结构进一步优化。2018年，青山区120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的89.2%。其中90-120平方米占比*，占比为50.1%；90平方米以下占比为39.1%；120-140平方米占比为6.8%；140平方米以上占比为4%。
5.本地人购房占主力。2018年，在青山区购房新建住房的人群中，本市购房者购买住房面积57.5万平方米，占比80.2%; 本省居民（除本市外）购房3.9万平方米，占比5.5%；省外购房1.5万平方米，占比2.1%。
6.二手房交易量略有缩减。2018年，青山区二手房成交28.8万平方米、4067套，同比分别减少13.9%、14.7%。其中，二手房成交28.4万平方米、4005套，同比分别减少13.3%、15.2%；成交均价7313.1元/平方米，同比上涨4.3%。
三
五大主要片区中，园林路片区2018年受热捧
目前，青山区共划分7个监测板块，覆盖整个青山区范围，分别为武钢片区、红钢城片区、园林路片区、建设二路片区、杨春湖片区、北湖生态新城片区、化工片区。2017-2018年商品房项目上市主要集中在以下5个片区：
1.红钢城片区。红钢城片区共预售项目5个，预售备案均价为10439.5元/平方米。其中，*价为铁投江南御景（备案价格为17799.9元/平方米），低价为绿地青山.香树花城C地块二期（备案价格9500元/平方米）。从片区成交均价来看，2017年该片区成交均价10613元/平方米，同比上涨11.2%，2018年成交均价为9460元/平方米，同比下降10%。红钢城片区预售项目中，绿地青山.香树花城C地块以及铁投江南御景办理了多次预售，预售备案价格持平。
2.园林路片区。园林路片区共预售项目3个，预售备案均价为17652.59元/平方米。其中，*价金科城（备案价格18500元/平方米），低价金地自在城（备案价格15999元/平方米）。从片区成交均价来看，2017年该片区成交均价15978.7元/平方米，同比上涨47.4%，2018年成交均价为18993.2元/平方米，同比上涨18.9%。园林路片区预售项目中，金科城办理了多次预售，预售备案价格基本持平。
3.建设二路片区。建设二路片区共预售项目7个，预售备案均价为19901.48元/平方米。其中，*价余家头城中村改造开发用地项目K-3地块（备案价格为25800元/平方米），低价大华.滨江天地K3北二期（备案价格16544元/平方米）。从片区成交均价来看，2017年该片区成交均价21301元/平方米，同比上涨101.4%，2018年成交均价为18953.6元/平方米，同比下降11%。建设二路区预售项目中，中冶·39大街、御江壹品·青山印、余家头城中村改造开发用地项目K-3地块、招商·一江璟城、大华.滨江天地K3北二期均办理了多次预售，多次预售备案价格基本持平。
4.杨春湖片区。杨春湖片区共预售项目3个，预售备案均价为19052.21元/平方米。其中，*价首开&华侨城&金茂|东湖金茂府（备案价格20896元/平方米），低价杨春湖畔二期（备案价格13500元/平方米）。2018年成交均价为18843元/平方米。杨春湖片区预售项目中，首开&华侨城&金茂|东湖金茂府办理了三次预售，备案价格持平。
5.北湖生态新城片区。北湖生态新城片区共预售项目4个，预售备案均价为7885.04元/平方米。其中，*价海伦国际一期（备案价格11499元/平方米），低价怡景雅居西苑（备案价格3444元/平方米）。2017年该片区成交均价7139.8元/平方米，同比上涨458%，2018年成交均价为9060元/平方米，同比上涨27%。北湖生态新城片区预售项目中，海伦国际一期及二期均办理了四次预售，备案价格持平。
总的来看，2018年各片区同一项目新建住房上市价格基本持平，仅有个别项目出现上涨。从各片区成交均价来看，北湖生态新城片区涨幅*，同比涨幅27%，园林路片区同比上涨18.9%，红钢城片区和建设二路片区成交均价同比下降，分别下降10.9%和11%。
四
摸底五大热点楼盘，教育资源吸引力强大
1.青山香树花城开盘次数*多
本次调查主要采取问卷调查法,共调查5个项目,分别为中冶39大街、大华铂金瑞府二期、御江壹品·青山印、招商·一江璟城和青山香树花城C地块。2017年至2018年，上述5个项目共计取得预售许可证23个，即开盘23次，其中，青山香树花城C地块开盘13次，招商·一江璟城开盘4次，御江壹品·青山印开盘3次，中冶39大街开盘2次，大华铂金瑞府二期开盘1次。
2. 招商·一江璟城认筹率高达1:2
上述5个项目累计推出6826套，认筹人8401人，总认筹率为123%，即100套住房有123人认筹。其中，招商·一江璟城四次，认筹率分别为214%、220%、200%和200%；青山香树花城C地块13次开盘认筹率分别为87%、122%、133%、124%、150%、127%、147%、138%、132%、120%、133%、119%、119%；大华铂金瑞府二期1次开盘认筹率为125%；美御江壹品·青山印3次开盘认筹率分别为135%、80%、50%；中冶39大街2次开盘，认筹率分别为76%和43%。
3. 招商·一江璟城四次开盘均一售而空
上述5个项目累计推出6826套，开盘当天共销售5953套，总去化率为87%。其中，招商·一江璟城开盘当天去化率*，四次开盘去化率均为100%；青山香树花城C地块13次开盘，除了*次开盘当天去化率为87%外，其余12次开盘当天去化率均为100%；大华铂金瑞府二期开盘一次，开盘当日去化率为91%；御江壹品·青山印开盘三次，开盘当日去化率分别为95%、49%、44%；中冶39大街开盘两次，开盘当日去化率分别为70%、43%。
4. 青山香树花城及招商·一江璟城总销量率*
上述5个项目截至目前累计销售6337套，总销售率为93%。其中，青山香树花城C地块和招商·一江璟城多次开盘截至目前销售率均为100%；大华铂金瑞府二期开盘一次至今销售率为99%；御江壹品·青山印3次开盘至今销售率分别为98%、78%、52%；中冶39大街2次开盘至今销售率为91%、80%。
5. 90-120㎡小三房*受欢迎
上述5个项目所提供的户型种类分为90㎡以下、90-120㎡、120-140㎡、140㎡以上四种户型，其中以120㎡以下的户型居多，去化*的户型也主要集中在120㎡以下。
青山香树花城C地块13次开盘共推出4种户型结构，其面积区间分为90㎡以下、90-120㎡、120-140㎡三类，其中，去化*的户型为90-120㎡之间的三房；招商·一江璟城4次开盘共推出2种户型结构，其中，去化*的为120㎡的三房两厅两卫；御江壹品·青山印3次开盘共推出4种户型结构，其户型面积区间为120-140㎡；中冶39大街2次开盘共推出4种户型结构，其面积区间分为120-140㎡及140㎡以上两类，其中，去化*的户型面积区间为120-140㎡；大华铂金瑞府二期1次开盘共推出5种户型结构，其面积区间主要为90-120㎡、120-140㎡两类，其中，去化*的户型面积是90-120㎡的三房户型；
6.教育资源成重要购房吸引力
从以上5个项目的调查情况来看，购房者在选购该区域房屋时考虑的主要因素依次排列为价位、教育、环境、交通、品牌、医疗、地段等。购房者在选购大华铂金瑞府二期时，除了户型、环境外，也注重考虑该项目地段；购房者在选购招商·一江璟城和中冶39大街时，除了价位，还会考虑到该项目的教育资源因素。
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