2019买房，今天我讲几句不值钱的投资逻辑

来源：武汉楼市动态发布时间：2019-03-12 16:17:42

我知道，这一轮房产牛市的后期，很多人把部分房子出掉了，试图做一个美妙的波段。

房价高点出，而未来在某一个谷底再入，享受一段刺激而美好的波荡，而波动性决定了收益的大小，越是高低错开，越是见真水平。譬如股市，大多数人的收益来自于波动的价格差。

2013年初，“国五条”的横空出世，被称为史上*严厉的调控机制，使得武汉二手房市场空前火爆，由于二手房买卖双方都急着在新政策实施前尽快完成交易以避免重税，办理过户已交税的数量是平时的11倍，造成“房地产交易中心一号难求”的情况。

这个时候，郭先生卖掉了南湖的一套学区老破小，当时几乎是小区*价成交。到了2015年初，13500元/平的价格入手中北路的复地东湖国际。高点出，低点入，又顺便调仓，增加杠杆，这一波操作是很帅气的。

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事实上，这确是一种见技巧功夫的实操。技巧在，几乎完美的节奏，几乎完美的调仓，以及几乎完美的负债管理。如果哪一个环节不够完美，整个操作看起来就傻乎乎的。

还是刚才的例子，在武汉2013年市场*火爆的时候卖掉南湖的老房子，过了一年多，南湖片区均价有所下调，如果接回来，这个空间根本不够——不如换个核心主城区的复地东湖国际更有增值动力，当然，如果杠杆不变，也是意义并不太大——与持仓不动相比较。

我经常看到的是，试图做波段的人很多，因为大家都觉得自己是聪明人，想占便宜。

但事实上，股市里占便宜的都被折磨得奄奄一息。房市里做波段的，大多是聪明在一时，糊涂却是一世。折腾来折腾去，还不如买几套房不动。自以为吃了鱼身，熟料才仅仅是鱼头。

你说，身边这样的“聪明人”多不多？

在杭州做房产波段，也许可以。

因为杭州有浙江气质，活力很足，意味着足够弹性，足够的“市场”，风吹草动，房价上天，又一番风吹草动，房价突然又跌落下来，而且幅度还很不小。之前屡屡加价的二手房，突然变成主动降20万、30万。

武汉，做波动，你很可能在找死。

因为在武汉，你遇不到一个结结实实的楼市冬天。

2014武汉楼市进入一个低谷期，因为2013年武汉楼市太过疯狂，加上政策严厉调控，武汉楼市暂时降温，不过房价降的并不明显，打折和优惠倒是普遍，慢慢平销，房子也是能卖得掉的。

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没过多久，2014年9月，武汉全面放开限购，自此，土地价格和房价就犹如脱缰的野马，楼市几乎可以说是再无淡季，每个月都是在刷新销量纪录。令很多购房者更为担心的是，在2016年地产老大频出，已经出现“面粉比面包贵”的情况。许多人预计武汉房地产调控政策是呼之欲出。

2017年，在武汉你会经常看到这样的现象，半夜开盘，全款优先，捆绑销售，天价茶水费。

2017年6月28日半夜11点半左右，华发外滩首府通知在香格里拉酒店开盘，均价3万6每平，要求2周内一次性付清，有不少购房者表示，根本就没有收到通知开盘，原来自己已经早早的输在了起跑线。

2018年年底，全款盘“东原乐见城”也打起了推销电话，要知道，*开始卖的毛坯房茶水13万才能买到。远城区汉南、新洲、横店纷纷熄火。

刹那，2018年末，一个冬天的故事，似乎降临。

然而，2019年又是一个诡异的年份，楼盘普遍去化不理想，但武汉新房的价格似乎没有一点下降的意思，2017年的一些地产老大，去化不理想，但价格仍然坚挺，除了开发商给购房者的一些蝇头小利，你似乎看不到实在的降价。

就在3月份，二手房成交似乎回暖了，新房方面，白沙洲几个盘还暗搓搓的涨价了，卖不出的盘无人问，热盘依旧是套路多。

你本来还在期待一个房产冬天，就像北京、上海、厦门房价那样。但事实上，武汉根本不是。它就像一个火炉子，眼见都没啥柴了，却还能烧得旺旺的。

北京跌，上海跌，厦门跌，广州跌，杭州跌，武汉跌不跌？
对不起，武汉房价，整体上实在跌得不明显。

这个现象把国内一众英明神武的房产专家弄得狼狈，以后摆事实、讲道理，再也不提武汉，这是一个异类城市，他们心里恨恨的想。

没有冬天的城市，是不招人喜欢的。

所以，全国范围内，与西湖倩影的杭州相比，与浪漫翩跹的成都相比，与魔幻的重庆相比，武汉的印象接近于实在，仿佛一个做事持重的中年大叔，你从他的表情中根本不捉不到他到底在想什么，接下来又会做什么。

城府，是中年人的标配。

而精明，则是武汉的标签。

这样的一个城市，房价稳如狗，这也是急死人的，因为聪明人太多。大家都想做一个美好的波段，体现自己的房商、智商与实操的技巧。

以后饭桌上吹牛时也尽可以说：兄弟我*点抛出，俄而*点又探入。博得一种喝彩。

可惜，武汉的楼市，没有冬天。

它并不给聪明人以大幅波段的希望，就像有人抛掉房子了，过了一两年，发现房价还涨了，以更高的价格接回来——这种游戏很苦涩，像一个巴掌，扇得自作聪明的人砰砰响。

明白了吧，我讲的房产波动论，前提是不同的城市、不同的房产逻辑与气质。

当然，普遍意义上，房产是不太容易做波段的。

大多数中心城市和区域中心城市，同一标的物的房价波动，幅度其实不大。折腾一下，税费也是损耗。卖掉房之后，手上还有房，手上也有资金，这个半桶水的状态也不舒服，一方面提心吊胆的，一方面又时刻关注生怕一不小心涨上去。

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上海曾经有一个大佬，90年代就炒房，实力雄厚，心比天高，但2005年之前清仓而出，准备做一个人生大波段，从此财富自由，听鸟鸣风叫。命运和他开了个玩笑，上海房价从此如脱缰野马，再也回不去。从此他就是普通人，继续工作，劳心劳力。夜深人静时，是否回想，如果不那么折腾，继续持有，恐怕现在又是另一番风景。

当然，人生没有如果，只有结果。

人的心态，在股市中体现得酣畅淋漓。一只股票，你10元钱出掉了，后来跌到8元，你还挺开心，又涨到10元，你有点不自在，涨到12元、14元，你开始骂骂咧咧，涨到20元，你心想总该跌了吧，后来一路到30元、40万，你绝望了——这就是2007年，也是2015年的故事，很普遍。

股市比房市悲剧的一点在于，如果房子涨上去了，你一咬牙再去买，也不会吃亏。但股市是，涨到了40元，你从绝望到闪光，终于下定决心豁出去买了，买回那只自己10元抛掉的股票，刚入国民党，咣当一声，1949，解放啦！熊市来了。

不轻易卖房。

如果卖房，你要考虑的是如何做资金的进一步布局，甚至是再买房。

折腾一下，卖旧房换新房，卖杂牌房换品牌房，卖劣势地段买好地段，这终究是正确的选择。

某种意义上，不建议做波动，但轮动是可以的。

什么是房产轮动？

我们可以考虑两个因素：一个是外部因素，资金的方向；一个是内部驱动力，板块发展的节奏。

（1）资金方向。资金，就是钞票，这与购买力是两回事。资金是有方向的，有嗅觉有眼睛的，必须瞄准回报率高的行业、产业和标的物，发起冲击；如果推高了价格，OK，再朝着次一极的行业、产业和标的物冲击；往复之下，社会上一切产品、人与事，都有了价格标签——被市场看重的，和看轻的。我们做房产投资，就要关注资金方向，做一个“资金-时间-城市-板块-房源”的节奏表，包含有时间、空间两个维度。2015年，你做深圳、上海，2016年你做苏州、合肥，2017年你做重庆、成都，2018年你做西安、兰州，这就是充分的完美的轮动，一个鱼身体吃到另一个鱼身体；

（2）内部驱动力。城市-板块的发展，这是底层驱动逻辑，毕竟房价的基础是城市价值，而城市价值则是一系列衣食住行、资源、审美与生活方式的合集。在上海，你可以与很多国际化思维的人交流，在武汉，你与研究所博士们交流，在湖北四五线小城市，可能，你只能和普通人聊聊天。虽然日子和心情可以仿佛，但毕竟城市层级还是有区别。大多数人是用资金投票人生的，房价高的城市，一定是生活方式及收入竞争力综合起来好的。城市内部板块，也有着发展节奏，上海的浦西发展得差不多了，自然是浦东，陆家嘴立起来了，回过头来各区又四面开花的发展。武汉的东湖高新区发展得差不多了，又外延至光谷东、光谷南。这就是发展轮动节奏，一种必然的坚定的流淌。

能把轮动理解得深刻的人，这是极少的。因为这涉及到资金与板块发展两个维度因素的综合考量，也很复杂，然而复杂就是社会宏观经济的本质。不可能有一个道理、一个规律或一个理论让你放之四海而皆准。

人生亦如是。

轮动，是时间的艺术，也是个体发展的命运。

据说，“聪明”的女人善于捕捉每个男人*黄金的那个阶段。我们知道，每个男人都有他的黄金期，“聪明”的女人会很轮动的吃男人A，吃男人B，吃男人C，享受每个黄金阶段男人的美好。也许她没有耐心，不会去守候一个青涩年轻不黯世事的男人，直到他成长为大叔，有能力有品。这也是一种“轮动”。

当然，有的烂泥巴永远扶不上墙，地上一摊金黄物，怎么轮动也变不成黄金。

丑小鸭变成白天鹅？

谢谢，童话不那么浪漫的本质原因是：丑天鹅长大了变成美丽白天鹅，仅此而已。如果你是一只丑小鸭，你给我基因突变成个白天鹅试试看呢。

再切换至房产领域，有的房子，也不是“轮动”得起来了，1年、3年、5年、10年，也不会质变。因为本质是丑小鸭，再怎么资金的嗅觉与方向，也不会青睐。

投资就是人性，人性就是投资。

一个成功的结果，必然有成功的原因。而一个失败的人生或投资，也必然有内层深处失败的因。

房产投资领域，试图成为聪明人，试图做波动，都是不太明智的。毕竟大多数人都是普通人，能力范围之内就不要做“蹦出舒适区，直接摔到在江底”这种傻事。

轮动也是一种较高的技巧。

做得好，效率提高；如果做砸，那是笑话。以上都是不值钱的房产投资理论，今天我只是写出来了。

呵呵，不用假装努力，结果不会陪你演戏。

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