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2019年楼市拐点将至?哪些城市房价还有上涨空间?

来源:吉屋网   发布时间:2019-02-15 17:13:43

岁末年初,中央宽货币、地方松限购双管齐下,让被压抑了一年的开发商们看到了触底反弹的希望。“*关心的当然是下一个放松调控的城市在哪里?”多位地产圈区域高管对《财经》记者坦言。

2018年年底,山东菏泽首先发出楼市调控松动信号,取消住宅新房限售。随后多个城市放松限购,广州、珠海、杭州、青岛高新区等地,用补交社保、人才引进、*等手段调控市场,总方向是刺激购买力,提高买房过户等环节的效率。

地方悄然放松楼市调控实则有迹可循。2018年12月19日,中央经济工作会议在房住不炒的大背景下,又提出因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系的大方向。其中,因城施策就是把权力部分下放给地方。

伴随地方楼市调控松动,金融体系继续放水。2019年初,公布,降准1个百分点,净释放长期资金8000亿元。2018年央行已经定向降准四次,释放约3.5万亿元基础货币。平安证券首席经济学家张明预测,2019年货币政策放松还将继续,央行应该还有四次降准。

上次大规模货币放水是在十年前。2008年11月,为了抵抗国际金融危机,稳定经济增长,政府推出“4万亿”投资计划,之后中国房地产经历了两轮暴涨,一线城市房价平均上涨了6倍-8倍。

宽货币之后,宽信用随之而来。来自融360的数据,2018年12月,全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比下降0.03个百分点,这是全国首套平均利率23个月以来首次下降。张明认为,一线城市周边的准一线城市、或二线城市中过去几年房价上涨相对较慢的城市,在未来可能有上涨潜力。如粤港澳大湾区,深圳的房价已经很贵了,广州的房价却比深圳便宜,而佛山、东莞的房价又比广州便宜。在长三角上海、杭州的房价很贵,但是南京的房价还可以。北京限购很严,但是其周边的城市如天津还有上涨空间。

中国指数研究院《2018年中国房地产企业监测报告》显示,十大房企在2018年拿地全部重仓二线城市。以万科为例,其在二线城市拿地面积占到全年拿地面积的63.9%,拿地金额也占到其总金额的60.9%。(十大房企为:万科、龙湖、保利、中海、碧桂园、恒大、金地、世茂、绿城、富力)

头部开发商资金实力雄厚,快准狠收割一二线,中小开发商退而求其次。瑞银证券的谌戈在近期与开发商的接触中发现,很多中小型开发商也不再提三四线了。船小好调头,他们也已经瞄准了二线城市。

新一轮楼市调控是从2016年四季度开始的,彼时一线城市开始了限购政策,2017年二三季度,限购漫延到二线城市,很多二线城市的限购从三年变成了五年,但是,经过两年的调控,原本有三年社保的刚需购房者已经拥有了购房资格。

2017年3月17日,广州发布*新限购政策,外地购房者购房资格由三年变成五年;同月,杭州也实行限购,要求外地购房者社保要连续交满2年。2019年,这两个城市中被社保限制的刚需购买力将得以释放。

刚需和改善型需求仍是银行按揭支持的重点,张明认为,随着降准带来的市场流动性和银行资金成本的下降,首套房贷款利率还会下降。但是,中央抑制投机性炒房的决心并未放松。除了限购,限贷也更加严厉,张明透露,近期很多商业银行的按揭贷款已经不能超过100万元了。


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