未来几年，房价到底是涨还是跌？

来源：阿历观楼市发布时间：2018-12-19 11:50:06

现在不少城市的房价都在下跌，这个时候，不管是准备买房的，还是已经上车的朋友，心里都有点犯嘀咕：到底还会跌多少呢？什么时候才算到底呢？

中国房价有多高

虽然知道房价一直在涨，但是身处其中，其实不能客观看出，现在的房价到底是不是经济发展带来的正常上涨。

我们可以参考一下其他国家，对比几项数据，来看看中国房价到底有多高。

房地产市值占GDP的比重

潘石屹说过，中国目前的房地产总市值是65万亿美元，也就是450万亿人民币。

这个数值是什么概念呢？我们看下面这张图：

看到了吗？中国房地产总市值已经超过了美国、欧盟、日本三地总和了。

我国去年的GDP是82万亿，如果潘石屹说的数字没错，那么房地产总市值是GDP的5倍。

美国的这一比值是1.5，日本是2。

着两个数据算是代表了世界上大部分国家的一般水平，1.5~2。

如果按照国际普遍情况，按照2倍算，中国的房产总值在160万亿是比较合理的。

而现在是450万亿。

租售比

租售比：
每个月租金收益占房屋售价的比例。

在国际上，租售比一般在4%~5%之间。

你所在的城市大概是多少呢？可以自己算一下，在下面留言中告诉我。

腾讯之前也调研了100个城市的这个数据，100个城市中有只有7个城市在4%以上。租金回报率*的是三线城市南阳，南阳的房价是3494元/㎡，租金是14.5元/㎡，租金回报率在4.99%。

南阳的租金回报率为何*？

因为南阳的房价是这100个城市中*的。

100个城市中有一半的城市租售比在2%—3%，还有15个城市的租售比在1%—2%之间。

对于目前中国的绝大城市来讲，在房租不大幅提高的前提下，房价要下降40%-50%才能达到国际5%左右正常的租售比水平。

房价收入比

房价收入比=住房总价/家庭年可支配收入

国际上认为合理的房价收入比是在4~6之间。

而中国目前大部分城市的房价收入比都在15左右，其中绝大多数一二线城市要远远高于15的。

下面这个图，大家可以对号入座，看看你所在的城市。

排在首位的三亚，房价收入比在40以上；

深圳、北京、厦门、上海，均在30以上；福州、广州、天津、杭州皆在20以上。

什么意思？

也就是说，一个家庭想要在深圳买一套标准大小的房子，需要37.3年，在三亚需要46.6年，在北京需要36.1年，在上海需要30.3年，在厦门需要30.9年。

如果把北京的房价收入比下降到国际惯例6左右，房价得下降多少？至少一半以上。

下跌一半以上？

从上面三个数据来看，中国房价要达到国际上的合理范围，似乎都需要下跌一半以上。

但是这个结论显然不太现实。

别的先不说，我们就说房贷的问题。

截止到去年9月的数据，全国个人住房贷款余额21.1万亿。

如果房价真的跌一半，对这些还在还房贷的家庭来说就尴尬了，因为继续还房贷已经是赔本买卖了，损失*小的做法就是把房子丢给银行不要了。

虽然房贷违约会影响征信，但是几十万、上百万的损失对很多人来说可能比信用还是重要一些。

美国信用体系那么完善的国家，就因为大量的房贷违约，爆发了08年的次贷危机。

国家绝对不允许系统性金融风险发生，也就绝对不会允许房价大跌的。

其实关于房价会下跌多少？也有人曾经预测过。

海通证券的经济学家预计这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30%。他的依据是：

本轮房价的上涨始于2015年，过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动，显然不合理。
但另一方面，过去4年中国GDP的名义增速每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以哪怕房价下跌，应该也不会跌回原点，跌30%左右应该是极致。

我只能说这种说法有点纸上谈兵。

事实上，房价跟GDP的增速本来就没有同步过。

比如2008年到2017年，深圳GDP涨了3倍，房价涨了10倍，所以如果以GDP增速来匹配房价的涨幅，并不合理。

其实现在中国的房地产市场是个政策市，政府控制的死死的，从价格到供应到需求量，都不是市场决定的，这种情况下跌多少就看政府的态度了。

前两天深圳市政府发布了一个征求意见稿，征求什么呢？

——要对房价的上涨下跌给予限制，要控制在15%以内。

从这个征求意见稿，我们也可以看到政府并不愿意看到房价大涨大跌，相信这也是全国各地的地方政府的心声。

因为房价暴跌会给地方政府的财政收入和当地经济发展带来严重影响。

所以接下来的房价会是一个缓慢下跌的过程，每年都会跌点，但是跌幅不会很大。

这次下跌会持续多久呢？这个也要分城市看。

一二线城市一两年内回调到位，就会出现反弹，因为需求摆在那呢。

部分三四五线城市，如果人口流出和经济发展不给力，跌的可能会更久一些。

免责声明：此信息来源于阿历观楼市，版权归原作者。吉屋网旨在为广大用户提供更多的信息无偿服务，在网页上展示信息并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题，请与本网站联系进行删除处理(loupan@jiwu.com)。

未来几年，房价到底是涨还是跌？

推荐楼盘

新城阅璟台