中粮地产溢价6成收买大悦城 “霸王条目”引商场兜售

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-04-18 18:31:42

财经讯中粮地产(6.840,-0.36,-5.00%)继公布2017年报、重组预案和答复深交所询问，在停牌近9个月后迎来复牌。但是商场显明对表露的大悦城重组计划不满，中粮地产复牌跌停。

那么，现实是什么原因让商场不看好此次财产注入？中粮地产这份400多页的《发行股份购置财产并募集配套成本暨关联生意业务预案》透显露的信息已经给出了谜底，其实即是一个字——贵，中粮地产买大悦城的价钱太贵了。

起底中粮“左手倒右手”的财产注入

此次规画的重组计划简单说即是，中粮地产经过非地下发行股份，向明毅收买其持有的大悦城财产。

从重组前后股权架构图中，我们能清晰看到，生意业务的两边中粮地产和明毅属于同一节制人，实际节制人均为（中粮集团）。经过此次重组，相当于旗下的中粮集团把左口袋（明毅）里的大悦城财产，放到了右口袋（中粮地产）里。

对于中粮集团来说这只是是左口袋到右口袋式的财产注入，但对于被注入方中粮地产来说工作并非设想的简单。对于中粮地产来说，注入的财产质量如何？和这笔注入生意业务究竟划不划算？值得*者考究。

大悦城财产质量一般？变卖财产助扭亏

动作简直和万达广场、万象城、银泰*等齐名的商业归纳综合体，大悦城名声在外。但是财产质量若何，要看其真实业绩的，在商业生意业务中是基于其实业绩而评介短长。

按照此次发行预案显现，2017年归属大悦城股东的净成本为4.65亿元，而在一年前，该数据还为负值，为吃亏1.5亿。

值得关切的是，大悦城被收买昔时成本倏忽呈现同比大增，如许的业绩异动不克不及不让人发生疑问，也惹起了监管部门的关切。深交地点给中粮地产“对于重组的询问函”中，就对大悦城业绩变化的原因及合理性提出了质疑。

对此，中粮地产也给出了答复，称“因为目标（大悦城）营业调整，地下挂牌竞价让渡所持南昌凯莱饭铺、姑苏凯莱大酒店有限所有股权，因而耐久股权*实现了约3.90亿的**（计入非经常性损益）”。

从答复函中得知，大悦城净利骤增的原因是卖财产，其获得的3.9亿收入是昔时盈利的主要原因，但是这个原因显明不具可持续性。

大悦城财产质量一般，那么注入价钱能否具有吸收力呢？

估值超市值6成 “霸王条目”成溢价来由让人难以接收

回首中粮地产重组预案里的生意业务细节可知该重组计区分为两个部门：发行股份收买财产，和发行股份募集配套成本。

（1）收买财产。拟以6.89元/股的价钱，向明毅发行21.4亿股，收买其持有的大悦城地产91.3亿股，占大悦城地产已发行普通股总股份64.2%，与A股不合，因为还有约10.95亿优先股的存留，是以占到总发行股份的59.6%，对价147.6亿。

（2）募集配套成本。拟向不超越10名特定*者募集配套成本不超越24.3亿，且发行股份数量不超越3.6亿股，除费用外，所有用于中粮置地广场和杭州大悦城购物*两个项目的建设。

财经称，在收买财产部门，按作价147亿元占60%股权、和现在1港币对0.8元币汇率估算，大悦城估值约300亿港币，而大悦城是在港股挂牌的上市，是有其公允价钱的，停止前一个生意业务日（4月13日），港股上市大悦城地产市值为184亿港币，可知此次收买较商场溢价超6成。

如斯高溢价做财产注入，按照是什么呢？

对此，中粮地产的诠释为，中粮集团对大悦城地产*的成本为港币1.74元/股，收买91亿股，对应目标财产价钱响应为港币159.23亿元，而鉴于大悦城地产股价受到香港商场微观商场稳定、二级商场举止性等多方面原因作用，无丰裕反映大悦城地产的实际价钱，是以以历史*成本价钱为参照。

本来，中粮地产的意思是，股东中粮集团现在买大悦城成本即是1.74港币/股，当然现在大悦城股价已经跌到了1.3港币/股，但原因是港股商场“低估”了大悦城的股价，是以收买订价还是要以我现在低价入股时的价钱为准。

如许的财产质量、如许的注入价钱、如许的订价按照，确实难以让商场接收。复牌首日，中粮地产遭成本兜售，似乎二级商场对此次重组的结果已经给出了谜底。