武汉经济适用房价格标准及计算方法

来源：吉屋网发布时间：2013-10-20 21:29:26

为深化住房制度改革，切实加强对经济适用住房价格管理，促进经济适用住房建设的健康发展，根据国办发[1995]6号文，建设部、国务院房改领导小组、财政部[1994]761号文，湖北省物价局、湖北省房改领导小组鄂价房地字[1994]151号文和武汉市武政[1993]44号文件，结合我市实际情况，特制定本暂行规定。经济适用住房作为一种福利住房，其价格应该低于市场上的商品住房价格，方能适应中低收入家庭的收入水平。其低价政策往往可以通过政府补贴、限制承建商的利润等途径实现。归纳起来，确定经济适用住房价格一般有可负担能力测算法、成本测算法和市价比例法。

一、经济适用房价格计算方法

1.负担能力测算法

负担能力测算法，就是按照购买家庭的收入水平测算其可承受的支付住房开支水平，一般以其家庭可支配收入的25%～30%作为住房月供款的标准，以此确定经济适用住房的销售价格。这种方法充分考虑购买家庭的收入水平，保障在其居住水平改善的同时，其他方面的消费不受影响，有利于购房家庭整体福利水平的提高，尤其体现在市场价格不断上涨时。在负担能力测算法下，家庭收入水平可承受价格与市价的差额部分，全部需要财政来补贴。比如，新加坡公共住房价格的确定就依照这一思路。在新加坡，86%的人口居住在公共住房(住房发展局建设的住房)中，其中，81%拥有住房产权。在制定价格时，住房发展局不仅考虑住房开发成本，同时更加考虑购买家庭的可负担能力，并且力求维持在一定的负担水平，不会随时间变化发生太大波动。新加坡政府承诺，确保70%的家庭可以负担4室户的住房价格，90%的家庭可以负担3室户的住房价格。

2.成本测算法

成本测算法，就是按照承建商(开发商)的开发建造成本加上较低的利润来制定价格。比如，我国的《经济适用住房价格管理办法》就做了利润率不得超过3%的规定。这种方法充分考虑创立者的建造成本，在保证开发商回收成本的同时，尽可能减少政府的财政支出。但是，在成本测算法下，购买家庭需要支付较高的价格，尤其是在开发成本较高时，往往超出其正常购买能力。有的家庭会选择放弃申请购买机会，有的会压缩其他方面的消费。

3.市价比例法

市价比例法，就是按照与同类品质住房在市场上公开价格的一定折扣比例来制定价格，在这种价格下，购买方取得相应比例的住房产权。比如，上海市2010年开始推行的经济适用住房试点方案中就实施了这种定价法。上海市闵行区首批推出的经济适用房价格，在经济适用住房小区周边普通商品房的近3个月平均价的基础上，打 6～6.5折，购买家庭相应获得60%～65%的住房产权份额。这种价格往往高于成本价。对于中低收入家庭中收入偏高的部分家庭，往往比较适合。但是，对于偏低收入的家庭，往往因为支付能力有限而无法购买。

经济适用住房除了出售以外，有些地方还推行出租方式即所谓的经济租赁住房，相应地，其租金(租赁价格，与购买价格相应)制定方式也可以选择上述三种思路之一，定价思路完全类似，不同的是建造成本改为运营成本，住房产权变为住房租赁权。

二、经济适用住房出售价格按保本微利的原则确定

其价格构成如下：

1.征地拆迁安置补偿费：指国家规定的征用土地补偿费和地面附着物补偿费、安置补偿费、新菜地开发基金，以及房屋(构筑物)拆迁中按规定支付的各项费用。其费用标准按武汉市人民政府批准的，市物价局、市征地拆迁办和有关部门定期公布的补偿标准执行。

2.勘察设计和前期工程费：包括总体规划设计、勘察(水文、地质、文物)和测绘、施工图设计、"三通一平"(即通水、通电、通路、平整场地)等费用。

3.住宅建筑安装工程费：列入建筑安装施工图项目结算费用，如住宅土建工程费，安装工程费，材料、人工、机械价差，工程监理费等，按统一的预算定额、费用定额、取费标准计入;

4.水电增容费：根据建设工程实际情况计入。

5.管理费：以上述1-4项之和为基数，按3%计入。

6.贷款利息：指借用住房基金、银行贷款、或施工单位自带建设资金，由此而发生的利息。

7.利润：以前1-4项之和为基数，利润率按不超过5%核定。

8.税金：按实际发生计入

三、经济适用住房定价程序：

1.填报《武汉市经济适用住房价格申请表》。发包工作完成后，由市经济适用住房发展核心，按第五条中规定的各项费用及有关资料填写《武汉市经济适用住房价格申报表》一式三份，报市房改办，由市房改办审核后报市物价局审批。

2.对因开发过程中发生合理的不可预见费用确需调整价格时，按规定的定价程序重新申报审批，并由市物价局和市房改办监督差价款的收退工作。

四、经济适用住房价格构成中不包括经市政府批准减免的各种税费，如土地批租费、市政、人防、教育、商网等配套费以及固定资产*方向调节税等。除政府收费管理部门明文规定的收费项目外，任何单位和个人不得以其它名目乱收费。

五、经济适用住房必须按市物价局审批的价格出售。任何单位和个人擅自定价出售经济适用住房和商品房的，属价格违法行为，超出成本部分为违法所得，由物价检查机构依照《中华人民共和国价格管理条例》予以查处。

十、各郊区、县参照本办法执行。

十一、本暂行规定由市物价局、市房改办负责解释。

十二、本暂行规定自发布之日起执行。本市过去所作有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。

附件：经济适用住房价格申报表及附表(略)