您的位置: 楼市资讯>武汉房屋租凭条例,当事人的权利义务

武汉房屋租凭条例,当事人的权利义务

来源:吉屋网   发布时间:2013-10-10

《武汉市房屋租赁管理办法》已经2010年11月15日 市人民政府第119次常务会议审议通过,现予公布,自2011年3月15日起施行。相关的实施条例及当事人的权利与义务,与大家一同分享。

一、武汉市房屋租凭管理办法

第1条 为维护城市市场秩序,保障城市房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市房产管理条例》和建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》等规定,结合本市实际,制定本办法。 第三条 房屋所有权人将房屋出租给他人居住、从事经营活动,或以房屋与他人合作从事经营活动以及承租人经出租人同意,按规定将承租房屋转租的,均应遵守本办法。 第四条 房屋租赁应遵循自愿、平等、互利、合法的原则。第五条 市、区县房地产管理局按照市人民政府规定的职责权限,负责城市房屋租赁管理工作,所属房屋租赁管理机构(以下简称房管机构)具体负责房屋租赁登记备案工作。 第2条 本市市区和建制镇房屋的租赁及其管理适用本办法。第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)房屋权属有争议或无合法权属证件的;

(二)经鉴定确认不能保证居住或使用安全的;

(三)未经房屋所有人同意,或共同共有房屋未取得共有人同意的;

(四)已作为资产抵押,未经抵押权人同意的;

(五)按拆迁行政主管部门公告将要拆除的;

(六)法律、法规禁止出租的其他情形的。

第七条 房屋租赁当事人应签订。合同应载明下列主要事项:

(一)当事人姓名或名称及住所;

(二)房屋的座落、结构、面积、装饰及设施状况;

(三)租赁用途及期限;

(四)租金数额及支付方式;

(五)房屋修缮责任;

(六)转租的约定;

(七)变更和解除合同的条件;

(八)违约责任;

(九)当事人约定的其他事项。

签订房屋租赁合同,应使用统一的房屋租赁合同文本。

第八条 房屋租金分为标准租金和协议租金。标准租金由市人民政府统一制定,协议租金由租赁双方当事人协商议定。

出租房地产管理部门直接经营管理的公有住宅、非住宅用房及单位自管住宅用房,执行标准租金。

出租其他房屋和转租前款规定的房屋,可以实行协议租金。

第九条 实行协议租金的房屋租赁当事人应在租赁之日起15日内,向所在地房管机构申请办理登记备案手续。

第十条 房屋租赁当事人申请办理房屋租赁登记备案手续,应提交下列证件:

(一)房屋权属证件;

(二)房屋租赁合同;

(三)当事人的合法身份证件或资格证明;

(四)法律、法规规定的其他证件。

出租委托代管的房屋,还应提交委托代管人授权出租房屋的证明和委托代理人的身份证件。

出租共同共有的房屋,还应提交其他共有人出具的同意出租房屋的证明。

第十一条 房管机构应在收到办理房屋租赁登记备案手续申请之日起7日内审查完毕,并对审查合格的发给《房屋租赁证》。

出租房屋,国家法律、法规规定须办理工商登记手续的,从其规定;向暂住人口出租房屋的,还须按《武汉市暂住人口管理条例》办理有关手续。

《房屋租赁证》每年验审一次。严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。

第十二条 房屋租赁当事人申请办理房屋租赁登记备案手续时,应如实申报租金(申报的租金明显偏低的,以房管机构评估的租金为基数),并按规定缴纳有关税费。

第十三条 以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建造的房屋出租的,应按市人民政府有关规定,将租金中所含土地收益的部分上缴国家。

第十四条 房屋租赁期限由双方当事人协商议定。

将以出让方式取得使用权的国有土地上建造的房屋出租的,租赁期限不得超过土地出让的剩余使用年限。

第十五条 房屋租赁期限届满,租赁合同终止;出租人继续出租房屋的,原承租人在同等条件下有优先承租权;达成续租协议的,应重新签订租赁合同,并按本办法第九条的规定申请办理租赁登记备案手续。

第十六条 房屋租赁期限内,一方当事人要求解除租赁合同,应征得另一方当事人同意。

第十七条 房屋租赁期限内,出租人转让房屋所有权的,在同等条件下,承租人有优先受让权;承租人放弃优先受让权的,房屋受让人应继续履行原租赁合同的约定。

私房出租人在租赁期限内死亡的,继承人应继续履行原租赁合同。

第十八条 出租人应依照租赁合同约定的期限将出租房屋交付承租人使用;承租人应按租赁合同约定的时间和方式支付租金。

第十九条 房地产管理部门和有关单位对出租的公有住宅用房和自管住宅用房应经常检查、及时维修,保证房屋及其附属设施能正常使用,保证承租人的使用安全。

第2十条 住宅用房承租人与其有本市常住户口、他处无住房、同住时间在3年以上的近亲属,对承租的房屋享有共同承租权。

享有共同承租权的成年人要求单独承租的,在房屋可以分割使用,且不造成居住和使用困难的情况下,出租人应予支持。

第2十一条 承租人应爱护并合理使用承租的房屋及其附属设施;确需改变承租房屋用途、结构或增添设施的,应征得出租人同意,并就费用承担和增添设施权属签订书面协议。

第2十二条 转租房屋,应订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意,并按照本办法第九条的规定申请办理登记备案手续。

房屋转租的期限不得超过原租赁合同约定的期限。出租人与转租人另有约定的除外。

第2十三条 转租合同生效后,转租人享有并履行转租合同规定的出租人的权利和义务,并应履行原租赁合同规定的承租人的义务。出租人与转租人另有约定的除外。

第2十四条 承租人有下列情形之一的,出租人有权解除租赁合同,收回房屋;由此造成损失的,由承租人赔偿:

(一)擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人,与他人调换使用或入股合营的;

(二)擅自改变承租的房屋的结构、用途的;

(三)拖欠租金的时间累计在6个月以上的;

(四)无正当理由闲置承租的公有住宅用房时间在6个月以上的;

(五)利用承租的房屋进行违法活动,损害他人或社会公共利益的;

(六)法律、法规规定的其他情形的。

第2十五条 违反本办法规定的,由市、区县房地产管理局依法予以处罚;构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任。

第2十六条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,按管理权限由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任。

第2十七条 本办法第三条规定的将房屋出租给他人从事经营活动,包括出租房屋内的柜台、摊位。

本办法第三条规定的以房屋与他人合作从事经营活动,包括以房屋为条件进行联营、承包经营等。

第2十八条 本办法具体应用中的问题,由市房地产管理局负责解释。

第2十九条 本办法自发布之日起施行。

 二、当事人的权利义务

1.出租人的权利

出租人享有按期收取租金的权利、监督承租人合理使用房屋的权利、按规定收回房屋的权利。

2.出租人的义务

(1)给付义务,即出租人承担按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务、保障承租人合法使用房屋的义务、保障承租人居住安全并对出租房屋进行正常维修的义务和尊重承租人优先购买权的义务。

(2)出租人的附随义务。是基于诚实信用原则而产生的合同义务,主要包括告知义务、协作、照顾和保护义务等。债务人违反附随义务,导致债权人及与之有特定关系的第三人遭到损害的,应负赔偿责任。根据租赁合同的特点,出租人对承租人的附随义务主要是:对承租人的同住人的保护义务。关于此点,后文再作具体分析。

1.承租人的权利

房屋承租人的权利主要包括:对租赁房屋进行占有、使用、收益的权利和优先购买权、合同解除权、经出租人同意转租房屋的权利,以及承租人的同住人对租赁房屋的权利。对于后者,较高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第1百一十九条就已经规定:“承租户以一人名义承租私有房屋,在租赁期内,承租人死亡,该户共同居住人要求按原租约履行的,应当准许。”《合同法》第2百三十四条也作出相同规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

2.承租人的义务

(1)交付租金的义务。这是承租人的主要义务。承租人应当按照合同约定的金额和期限向出租人支付租金,不得拖欠。《合同法》第2百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。”根据较高人民法院的有关司法解释的规定,如果无正当理由不支付或者延迟支付的,出租人可要求承租人在合理的期间内支付,逾期仍不支付的,或者拖欠租金达6个月,出租人有权解除合同。

但承租人在下列情况下,可以请求减少或者不支付租金:由于房屋的瑕疵致使承租人不能对房屋使用和收益的;不可归责于承租人的事由,致使房屋部分或者全部毁损、灭失的。

(2)妥善保管和合理使用房屋的义务。承租人应当以善良管理人的注意义务,保管租赁房屋。同时,因此产生相应的通知义务。包括以下情况应及时通知出租人:在租赁关系存续期间,租赁房屋确有修缮的必要;租赁房屋有现实危险性;第三人就租赁房屋主张权利的。

承租人应当依约定的方法对租赁房屋进行使用收益,无约定方法,应以租赁房屋的性质使用,如所承租的是卧室,不得用作厨房。《合同法》第2百一十九条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

(3)返还房屋的义务。承租人于租赁关系消灭时,应向出租少石区还房屋。《合同法》第2百三十五条规定:“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”