小产权房出售面临的风险

来源：吉屋网发布时间：2013-10-07 23:50:31

小产权房属于集体产权，有的是违法占地建设的，有的是在划拨土地上建的：还有的是在军队享有使用权的土地上开发的。因为小产房没有独立的房产证，所以不能过户，购买时只能签订买卖合同。但是也只能在集体成员内不转让，非本集体成员的第三人购买得不到保护，如果拆迁也得不到补偿。

一、出售面临的政策风险

在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

二、出售面临的转让风险

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和*也有很大影响。三、小产权房出售的对象根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换的。而这种转让和置换表明了小产权房是可以买卖的，即使是在集体成员内部。而城市人如果想买农村集体的小产权房，其前提是，必须把*迁入该农村集体。否则，不是该农村集体的人，自然就不享有对小产权房的所有权和使用权。