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提早还贷利钱该如何计较?

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2013-09-16 10:29:00

提早还房贷利钱如何算成了媒介炒作的热门,某报上登载了一篇题为“提早还贷,利钱损失多!”的文章,文中说道:“个人住宅贷款提早还贷时,已付出的利钱是不退还的,所以,就即是相对付出了很多原本不睬当提早付出的利钱,借款刻日越长,利钱损失越大。而等本还款法相对等额还款法,利钱的损失就较少一些。”真是如许吗?个人住宅贷款提早还贷要损失利钱?

很多人轻易如许理解:个人住宅贷款采纳等额还款法,在还款初期,每月还款中包括的本金局部只要一点点,而大局部是利钱,所以开初还贷时多付出了今后年份的利钱,到后来年份,还款利钱的比重慢慢下降,本金慢慢上升,就如有的报纸所指出的,提早还贷将损失一笔不小的利钱费用。在这类概念的指导下,等本还款法较等额还款法,就具有相对的优势,因为在开初还款中本金所占的比重较大,总的利钱支出比力少。有的借款人认为等额还款法,即是将一次到期还本利钱的总数平均分摊到每个月,那么,提早还贷当然损失了大量为今后所付出的利钱,并且刻日越长,损失越大。

但学过财政管理的人该当知道,个人住宅贷款等额还款法每月还款额的计较是经过年金现值来计较的,它只与贴现率有关。比如说,在等额还款法下,公积金10万元贷款10年期,月利率为3.375‰,每月还款额A=p×I×1+1/(1+I)n-1此中p=10万元,I=3.375‰n=10×12=120计较可得1014.83元。第1个月还款中利钱为100000×3.375‰=337.50元,本金为1014.83—337.50=677.33元;第2个月还款中利钱为(100000-667.33)×3.375‰=335.21元,本金为1014.83-335.21=679.62元……直到较后一个月还款后本金为零。在等本还款法下,一样公积金10万元贷款10年期,月利率为3.375‰,每月还本金牢固为833.33元(100000÷120个月),每月的利钱为10万元扣除已还本金后的余额与月利率的乘积,比如说,第1个月的利钱为100000×3.375‰=337.50元,总还款额为1170.83元(833.33+337.50);第2个月的利钱为(1000000-833.33)×3.375‰=334.69元,总还款额为1168.02元……如斯计较下去。

可以看出,个人住宅贷款两种还款编制都是付出上月本金余额的利钱,与将来有关。也能够发现两种方式第1个月的利钱是不异的。其实岂论使用何种还款方式,也岂论借款刻日多长,第1个月付出的利钱老是不异的,因为第1个月本金的余额都是不异的,都是期初数10万元。之所以等额法比等本法今后的每月利钱较多,只是是因为等本法在还款期初几年内每月还款额高,付出利钱后了偿的本金就多,上例中,等本法要比等额法多付出156元(1170.83-1014.83),当然就多还了156元本金。事理很简单,借银行的钱,还得早老是比还得晚少支出利钱,举个极端的例子,假如借款当天就将10万元所有还清,那么1分钱的利钱也不消付出,而假如十年到期时再一次还本付息,那么付出的利钱在数字加总上一定是*多的。

其实,个人住宅贷款每月还款额是不克不及简单加总的,就比如现在的1元钱和一年后的1元钱其实不等值。假如把所有一种还款法每月还款的金额依照贷款月利率折算为现值,而后加总,就该当即是贷款的金额。所以,不合的还款编制只不过是为了顺应不合客户对自己将来现金流出的不合考虑。等本法合用于那些认为自己将来收入会削减,但愿当前多了偿贷款的人,收入预期看涨的人,更适合使用等额法,假如但愿每月多还一些贷款,可以经过耽误工夫限来调节每月还款额。

从上面的阐明来看,个人住宅贷款提早了偿贷款时,岂论是何种还款法,已付出的利钱都是借款人已占用成本的成本,都是该当付出的借款利钱,并没有多付所有将来的利钱给银行。

那么,个人住宅贷款现实应不睬当提早还贷呢?关头原因是个人住宅贷款的利率,也即是成本的使用成本。当你能够运作空余成本,使它的成本*高于贷款的利率时,就不睬当提早了偿贷款。(这里所说的贷款利率,指的是贷款的实际利率。以十年期按揭贷款为例,月利率为4.2‰名义年利率为4.2‰×12=5.04%,而购房贷款是按月计较复息的,它的实际年利率为5.16%。)当然,决议能否提早还贷的原因还有很多,比如持有现金知足突发防止性需要和投契性需要,日常生涯的消费水平,临时筹措现金的能力,对将来收入的预期和对风险的偏好水平等。但万万记取,还款编制与刻日长短不应是提早还贷时考虑的原因,因为银行从来没有提早收取过将来的利钱。

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