置业武汉若何选房商贷公积金贷买房过程全解读

来源：吉屋网综合整理发布时间：2013-01-29 09:09:00

跟着春节法子的临近，除夜饭成为重头戏。除夜饭，是一家人围着一桌丰富的年菜有说有笑、共享“至亲之乐”的*真实发挥分析。对于房企和购房者来说，本年的除夜饭更将非常十分的暖和缓高兴。值此佳节，网昌大推出“除夜饭”系列报道，为武汉网友们筹办一席“过年七天乐”大餐。

在选好本身心目中的房源今后，假如是全款买房，法度模范就简单很多了，根基上在保证生意合同上没有成绩今后，签字按手印即可。

对于购房合同，大大都购房者都是“不专业”的，也很难在短工夫内专业，长达数十也的购房合同经常在交了定金今后，付*款时才干看到，那时所有条目根基上是板上钉钉，开发商所拟的合同除房号、户型、面积之外，其余的每位购房者的都是一样的，对于购房者而言，简直不克不及够跟开发商签定有针对性的合同。

据记者熟悉，很多购房者在签定购房合同时根正本没细看过合同的相关条目，只是只是在置业参谋的指引下看了几个“主要”的处所，而后全程签字按手印2、30个。一阵手酸过后，合同就公布签定完毕。在此，记者提醒恢弘购房者，在购房之前一定要尽能够多的，周全的熟悉房源信息。如产权是70年住宅还是40年商业、公摊多少、财产费多少、水电气若何收费、能否送面积、交房工夫等等。

对于大大都购房者而言，城市采用贷款买房，假如采用贷款买房，则还需要管理相关证明与手续，假如采纳公积金贷款，则相关才手续则要更多一些。全款购房这需要相当的财力，建议大家按照本身的实际情形量入为出。下面，记者将具体解读商业贷款买到与公积金贷款买房的相关过程。

管理住宅贷款，可以采用纯商业贷款，公积金贷款或者商业与公积金夹杂贷款。管理所有一种贷款都需要有超卓的信誉纪录，一帮情形下，纯商业贷款不良纪录不克不及超越3次，公积金贷款则不克不及有不良纪录。在这里记者也要提醒恢弘筹算按揭买房的购房者，平常一定要记得按时还信誉卡，以免留住不良纪录，作用后期买房的贷款。

管理贷款需要筹办的资料与证件较多，平常置业参谋与银行管理贷款人员会列表资料清单，购房者只需照单筹办即可。管理贷款相关手续与签定购房合同，一般在交纳定金一周内进行，是以购房者有充实的工夫去筹办相关资料。

采用何种贷款编制，贷多少年，则要按照本身的实际情形进行归纳综合评介，平常情形下，月供不超越收入的50%的情形下，都能顺遂办下贷款。

商业贷款过程

个人住宅商业性贷款，又称“ 按揭 ” ，是银行用其信贷成本所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购置本市城镇自住住宅时，以其所购置的产权住宅(或银行否认的其他担保编制)为典质，动作了偿贷款的保证而向银行申请的住宅商业性贷款。(典质贷款是商业性贷款中的一种贷款编制)。

住宅商业性贷款该当筹办的资料：

以举了中国建设银行对于个人住宅商业贷款请求提交的资料。各个银行的规定都迥然不合，购房者在申请贷款时该当参照贷款银行的具体规定：

1、个人住宅借债申请书。

2、身份证件复印件(住户身份证、*簿、军官证、在中国际地有居留权的境外、国外自然报酬护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件)。

3、经办银行否认的有关局部出具的借债人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料。

4、合法的购置(大修)住宅合同、和谈及相关核准文件。

5、典质物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的赞成典质或质押的证明，贷款银行否认的评介机构出具的典质物估价报告书。

6、保证人出具的赞成供给担保的书面承诺及保证人的资信证明。

7、建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借债人拟供给给贷款行质押的有价证券。

8、借债人用于购置(大修)住宅的自筹成本的有关证明。

9、房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)。

10、假如借债人的配头与其共同申请借债，借债申请书上还要填写清晰配头的有关情形，并出示结婚证和*簿等。

11、贷款银行规定的其他文件和资料。

按揭贷款过程:

1、借债人填写《借债申请书》并供给必须的资料;

2、贷款行对借债人的资信情形和资料进行查看，在三周内正式答复申请人;

3、贷款行赞成贷款的，借贷两边签定借债合同。并视贷款担保编制，同时签定典质合同或质押合同、保证合同;

4、按照国度和本地的法令律例，和建设银行的规定，管理房产保障、典质挂号或合同公证等手续; 贷款行依照合同商定发放贷款。

〈1〉什么是住宅公积金贷款：

缴存住宅公积金的职工，在购置、建造、翻建、大修自住住宅时，可以向住宅公积金管理核心申请住宅公积金贷款。住宅公积金管理核心该当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决意，并告诉申请人;准予贷款的，由受委托银行管理贷款手续。住宅公积金贷款的风险，由住宅公积金管理核心承担。

〈2〉贷款前提：

a、具有完全民事行为能力;

b、所购、建房屋，属国有地盘上具有完全产权的房屋;

c、以所购、建房屋作典质;

d、售房单位赞成供给阶段性担保;

e、具有稳定的经济收入，有能够按时了偿贷款本息能力;

f、无不良信誉纪录、个人信誉超卓;

g、赞成管理典质房屋财产保障。

〈3〉贷款过程：

武汉市民自办商品住宅和经济合用房公积金贷款有五个步调：

(a) 吻合贷款前提的借债人，在公积金贷款银行付出《公积金(或拉拢)贷款申请表》。(b)提交《公积金(或拉拢)贷款申请表》、《公积金缴存及收入证明》、夫妻两边身份证、*簿等有效身份证件、婚姻情形证明(如未婚需出具民政局部未婚证明)原件及复印件、已备案的购房合同及*款收据、贷款银行请求提交的其他证明资料。(c)签定《公积金(或拉拢)贷款借债合同》、《典质合同》及贷款银行请求签定的其他和谈文书。(d)由贷款银行或借债人到房地产管理局部管理房屋典质挂号。(e)公积金核心审批贷款、发放成本，贷款银行以转账编制划转到开发商账户，且告诉借债人。

〈4〉住宅公积金按月冲抵策略

2009年3月16日起，职工住宅公积金贷款测验测验委托扣划：管理委托和谈后，公积金可每月自动扣划到还贷账户。比方，夫妻用公积金贷款买房，他们月缴公积金总数为1800元，月还公积金贷款1500元，那么，贷款人就不需要往贷款账户上存款;假如夫妻俩月缴公积金总数为1800元，月还公积金贷款为3000元，每个月只需要存1200元即可。如许一来，之前一年才干申请一次变成每月一次，并且是自动冲抵贷款，轻风雅便了购房者。新规合用规模规定：

(一)新规只针对在武汉市住宅公积金管理核心交纳公积金的购房者。现在武汉地区市民可以交纳公积金的单位有4家：武汉市住宅公积金管理核心、省直住宅公积金管理核心、省住宅成本管理核心、武汉住宅公积金管理核心铁路分核心，只要在武汉市住宅公积金管理核心交纳公积金的购房者才可以享用此新策略，而在其余3家交纳公积金的购房者不克不及享用新规。

(二)现在向武汉市住宅公积金管理核心交纳公积金的购房者，可以采用逐月扣划还贷和逐年扣划还贷两种编制之一。逐月扣划还贷，公积金存款用于了债的是公积金贷款每月的月供，包罗本金和利钱;而逐年扣划还贷，所扣划的公积金存款用于提早了债的只可是公积金贷款本金。是以，逐月扣划要优于逐年扣划。

(三)公积金存款帐户商定保存金额不合。逐月扣划还贷，请求委托人在签定《委托书》时，公积金账户应保存公积金月缴存额6倍的金额;而逐年扣划还贷，请求委托人公积金存款账户中应保存很多于100元的金额。当公积金存款账户不知足此前提时系统自动停止扣划，待前提知足后系统才干再履行扣划。

(四)扣划还贷工夫不合。逐月扣划还贷于每月20日扣一概次;逐年扣划还贷于每一年委托人指定日扣一概次，但第1次扣划工夫必须为贷款发放并还款6个月后(不含6个月)。

(五)只需是在武汉地区交纳公积金的在职职工，延续缴存满6个月即可申请公积金贷款，不请求武汉市*;公积金贷款较高额度为50万。

(六)*也能够用公积金。不光每月的贷款也用公积金来冲抵，假如购房者账户里有充满的多钱，可以*用公积金。

对于几点，购房者要关切两种扣划还贷编制的差异，采用一种适合本身实际情形的还贷编制，还要当心扣划的工夫和公积金存款帐户商定保存金额，以较大限制的削减还贷压力和利钱支出。

管理委托扣划还贷编制的手续管理分为四个步调：1、咨询领表(到贷款行);2、提出申请(到贷款行);3、单位考查盖章;4、签定授权书(到缴存行)。

〈1〉什么是个人住宅拉拢贷款：

个人住宅拉拢贷款，是指吻合个人住宅按揭贷款前提的借债人同时缴存了住宅公积金，在申请按揭贷款的同时，向银行申请个人住宅公积金贷款。在购置商品房时，既有个人住宅公积金贷款也有银行按揭贷款的，即是“个人住宅拉拢贷款”。(个人住宅拉拢贷款,申请住宅公积金贷款不足以付出所有购房款的借债人，可同时向银行申请住宅按揭贷款，二者的拉拢编制即为“个人住宅拉拢贷款”)。如购置高档住宅，须贷款50万元，而省公积金管理核心规定公积金*多贷款39万元。如许的话，你残剩的11万元将使用商业贷款，同时利钱也不克不及享用公积金贷款的利钱。

〈2〉拉拢贷款过程：

a、贷款申请阶段，借债人需向市住宅公积金管理核心和银行别离报送申请资料。

b、签合同时，借债人需别离与市住宅公积金管理核心和银行签定《借债合同》，并管理公证手续。

c、还款时，借债人应同时在还款转帐卡和银行存折上存款，别离了偿住宅公积金贷款和商业贷款。

d、拉拢贷款的其他手续同公积金贷款。

在管理好购房合同、住宅贷款今后，对于购房者来说，是期待或长或短的交房日期。

收房第1步，资料考证

1月上旬，小张终究收到了开发商寄来的交房告诉书，她终究等来了她的交房日。1月中旬的某*，她依照交房告诉书的说明，带上了身份证原件、身份证复印件、购房合同原件、购房发票、交房告诉书原件、一张一寸彩照脱离了交房现场。其实，筹办工作还包罗算账、打印交房攻略。但较后发现账开发商已经帮你算好，交房攻略基础没用。

在交房的现场，树立了特意的咨询台用以资料考证，插足正式交房法度模范之前，起初需要考证资料带得能否齐全，资料齐全则插足插足收房通道。假如证件、资料不齐，则需不齐证件与资料。

收房第2步，换发票缴财产费房款多退少补

收房现场，共开设了10余交房通道，每个通道有专人服务，收齐资料，考证过后，则将*发票、贷款发票替换成总房款的发票。

总房款则依照实际测算的面积多退少补，据开发商说，是由某国度认证的第三方机构测算的*终面积，*到小数点2位，无论你信不信，总之你必需要信。小张在交房中就退了3000余元的房款，有点小欢悦，勾销交纳的三个月财产费，共退款2800多，充满买个三门的冰箱了。可是，依照交钱轻易退钱难的老例，这2800多块，要在半个月后才干到账。依照小张的话说，开发商可以帮业主做到很费神，面积帮测量，退款打账上，还免得你验房时一不把稳丢失现金，可以让你安安心心的验房拿钥匙。交房当天就丢失钥匙、丢失合同的可是大有人在，好在都有迹可循，开发商也会联系到失主原物归还。

所有换发票、缴费、退款的过程不会超越10*，原本筹办好的交房说辞，你会发现，完全用不上，一切就如同签购房合同时按手印一样，递次渐进就充满了。

第三步，验房签收

小成绩要盯牢大成绩不签收

在换发票、缴费、退款这些柜台服务完成今后，即是验房了，开发商筹办好的验房师，拿着将属于你的一大串钥匙，从门禁卡、信息、奶箱，再到入户门，各类门给你开上一遍。顺遂的话，10*之类就帮看完你家的门窗、坐标、墙体、带装修的还包罗水电、地板、卫生间、花洒、抽油烟机等等。一不留心，没有发现大成绩，立马让你签字查收。小张默示，那时她家成绩不大，只要两个小成绩，就报修而后签字查收了，本身原本打印了20页的验房攻略，完全没有派上用处。

验房没有纠结的，那么你即是幸运的。据记者熟悉，南湖某楼盘，11月交房，折半业主拒绝签收，房屋质量成绩成为所有一个楼盘都不成防止的成绩，成为所有一个业主城市碰到的成绩，只是成绩有大有小，有的处理起来轻易，有的处理起来难度大，甚至有的不予处理。

金银湖某小区，一业主收房时，空中地砖破碎、天花板有漏水痕迹、门窗有松动、墙体、空中有坑等等10几项显着的成绩，该业主一怒之下拒绝签字查收，工程负责人立马派人进行整理，20多个人在*里进进出出，10多个成绩处理得之剩下三个，碰到如许的财产算是给力的。

相比之下，小李夫妻算是比拟悲剧了，交房当天，空中即是几个大坑，光是补好地板阴干水泥就花掉半个多月，让已怀孕孕的小李夫人愁闷不已。

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